温彬：2020年房地产投资大概率下降至个位数

　　从7月份以来对于房地产的调控，只住不炒，中央明确不把房地产作为短期刺激经济增长的策略，不管是开发贷款相关的表内表外的都是在收紧的，对于居民的按揭贷款按照新的LPR的机制仍没有放松的迹象，这样的情形下，明年房地产投资会出现大概率的回落。

民生银行首席研究员温彬

　　11月7日，由全球租赁业竞争力论坛主办的“2019（第六届）全球租赁业竞争力论坛峰会 ”在天津举行，大会主题为“把握长期大势 破解租赁变局”，和讯网对论坛进行全程图文报道。民生银行首席研究员温彬在致辞中表示，从7月份以来对于房地产的调控，只住不炒，中央明确不把房地产作为短期刺激经济增长的策略，不管是开发贷款相关的表内表外的都是在收紧的，对于居民的按揭贷款按照新的LPR的机制仍没有放松的迹象，这样的情形下，明年房地产会出现大概率的回落。

　　以下为嘉宾部分发言：

　　当前来看，稳定和扩大内需是至关重要的，要做到这一点，宏观政策紧密配合，过去过度依赖货币政策，通过释放流动性促进经济增长。现在来看，仅仅依靠货币政策很难满足这个效果，更多依靠财政和货币政策的搭配，从宏观政策方面是比较重要的一个方向。

　　从全球来看，国际货币署10月份的展望已经把今年的经济增长预期从3.2%下调到3.0%，包括世界银行，OECD国家都已纷纷下调，全球经济放缓的趋势比较明显。从一个现行的指标PMI指数来看，不管是美国、中国还是日本、欧洲，四大经济体的先行指数全部是放缓的趋势。

　　放长远一点看，2017年四大经济体PMI指数都是处于上升通道，当时我们讨论中国是不是出现了L型的稳住了，是不是出现了新周期，主要是基于2017年的经济反弹。实际上2017年的经济反弹主要是因为出口比较好，外需的增加，主要是因为2017年全球出口处于扩张的阶段，2018年全球贸易保护主要加剧，全球经济增速从2018年呈放缓的趋势。

　　美中日欧本来经济增速保持向好的态势，连续8-9月份2个月保持低速增长，全球都在处于收缩的阶段，当前全球经济面临这样的一个困局。全球经济肯定要看美国，美国在过去100年共衰退了14次，最近一次是美国的次贷危机，次贷危机开始于2017年12月份，到了2009年的6月份标志着次贷危机已经结束了。换句话说，从2009年6月份至今为止，已经成为了美国扩张经济最长的一个周期，整整10年。

　　在最长周期的扩张背景下，今年的GDP增长大概是2%，通货膨胀率大概是1.6%左右，美联储的核心通胀率是2%，低于美联储的预期目标。就业状况比较好，失业率是3.6%-3.7%，创了1969年以来的历史最低失业率。

　　这次扩张力度是历史上最弱，历史上大概4年一周期，这次整整扩张了10年，所以是历史上最长的。但力度又是最弱的，在过去的扩张中美国年均GDP是增长5%，但这次只有2%，所以是乏力的，并不排除美国的资本市场繁荣，三大股指连创历史新高，2008年金融危机的时候道琼斯指数跌了3倍。

　　尽管美国的经济总体的数据不错，但在今年上半年，美国的宏观经济已经出现了疲软的态势，从金融市场的观察角度来看，收益率曲线出现了倒挂。通常来说，国债收益率期限越长，收益率越高。但现在出现了3个月比10年期的长，美国的联播基金的利率又比10年期的长，出现了收益率的倒挂。历史上看未来12个月，美国经济会出现衰退。所以今年美国的货币政策出现了总体宽松的趋势，目前为止今年连续降息三次，重启了量化宽松。

　　过去10年从次贷危机的宽松，到伯南克的货币政策正常化，再到现在的连续10年的降息，市场上最关心的美联储到下一个阶段还有几次降息的可能。12月11日还有一次降息机会，美联储在10月底的时候会降一次息，如果美联储进一步降息，对美元指数带来怎样的影响？美元指数的变化关系到全球资产价格的变动，所以我们看，美元指数的变化与什么有关系？

　　美元指数的变化就看两个指标：

　　第一个指标是影响美元的升降和美国的贸易逆差有关，如果美国的贸易逆差扩大美元贬值，如果缩小美元升值，这是一个基本的规律。过去10年，美元贸易逆差始终占2%，这次跟美元的贸易逆差没有太大的关系。

　　美联储在2015年货币正常化的时候连续9次加息，从零加到2.5的水平，意味着过去3年，美国对日元和欧元是扩大的，走出了一波强劲上涨的趋势。换句话说，随着今年以来美联储三次降息，未来还有降息的空间，意味着美元和欧元、日元的利差会扩大，会出现贬值的走势。

　　如果美元贬值的话，对于资产价格有什么影响？过去的3年，凡是美元上涨的时候，所有的投资收益基本上是负的，不管是股票、大宗商品、债权，基本上表现都是不错的。如果按照这个逻辑推演下来，今年包括明年美联储降息空间依然存在的话，在全球投资锋线上可能会获得比较好的收益，特别是像债权市场，全球债权负的收益规模高达1.5亿元，美国、日本都是负的，随着量化宽松重新启动，对于资产价格会带来比较大的影响。

　　虽然说现在的增长模式已经从过去的出口投资型转向了内需消费拉动型的模式，但是我们无论是消费还是投资来看，最近三年都是出现了一个单边放缓的趋势。特别是在过10年，我们的经济增长完全是靠了两个方面推动，一个是房地产，一个是汽车。而且我模拟了一下指数，用房地产的销售额、汽车的销售量三年完美的周期，凡是经济不好的时候刺激这两个，经济扩张开始收缩，处于第三轮周期的末端，处于下行的趋势，房地产和汽车双支柱的模式。

　　从汽车来看，2017年我们的汽车销售量达到2880万辆，创立了一个历史新高之后，2018年出现负增长，2019年到目前为止继续负增长，尽管政府出台了相关政策鼓励新能源车的发展，一些城市禁止限行、限购等等，北京、上海一线城市在汽车市场很难放开。意味着我们的汽车作为拉动式的增长动力不足。

　　在这样的背景下，主要的投资，看到的三方面制造业、基础设施和房地产，你会发现，现在唯一拉动中国经济增长的动力是在房地产，只有房地产还在10%以上的两位数增长，制造业和基础设施都处于2-3%的低位徘徊。风险就存在了，从7月份以来对于房地产的调控，只住不炒，中央明确不把房地产作为短期刺激经济增长的策略，不管是开发贷款相关的表内表外的都是在收紧的，对于居民的按揭贷款按照新的LPR的机制仍没有放松的迹象，这样的情形下，明年房地产投资会出现大概率的回落。