“负重”IPO！方直发展押宝粤港澳，会香吗？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

又有一家房企赴港上市了。名字说出来很多蜜友可能不知道：方直发展集团有限公司，是一家聚焦大湾区经济圈的房企。

2021年4月21日，港交所披露了方直发展集团（方直发展）的招股书。这几年，深耕区域的房企活得咋样？未来有可能如何？我们从方直发展的情况里，可以看到大概。

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和其他大部分深耕区域，同时强调自己多元布局的房企不同。方直发展始终在强调自己的“区域化价值”。

比如招股书一开头就说：业务活动主要集中于大湾区经济圈（中国经济最繁荣及活跃的区域之一）各地，尤其是大湾区内一线、二线及精选三线城市的核心区域。积极在深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等大湾区城市部署。

后面仔细看发现，方直发展实际上尚未跨出大湾区经济圈。

截至2021年1月31日，方直发展的附属公司及联营公司有43个项目处于不同的开发阶段，全部位于广东省。

换句话说，方直发展的业务前景高度依赖广东省的房地产市场表现，面临着更大的地域集中风险。

他们自己也说：倘广东省因当地经济失衡、当地金融市场动荡等，或广东省政府对房地产市场实施更多限制性政策，以及广东的房地产市场状况出现其他下降，其业务、经营业绩及财务状况都可能受到重大不利影响。

实际上，广州今天就调控升级了……

不过，方直发展的业务还是有多元化的，除物业开发及销售外，还从事商业物业投资，如购物中心、写字楼及酒店。当然都是位于大湾区。

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营收和财务数据上，方直发展的表现有亮点，亦有隐忧。

2018-2020年，该司收益分别为30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元，2020年有小幅下降，看来受黑天鹅影响不小。

不过利润是增长的，同期的利润分别为2856万元、2.39亿元、2.88亿元；

同期毛利率分别为27.1%、41.9%及38.0%。

值得注意的是，2020年，方直发展营收同比虽然下滑，但销售成本不降反升。通常情况下，销售成本的增长和营收增长基本呈正比。为啥方直发展不一样？

仔细看，蜜姐发现，2020年方直发展销售成本增长，主要是销售及市场营销的开支增幅较大。

2020年，该项支出为1.77亿元，2019年这一数据为9984.3万元。也就是说，2020年在营收下降的情况下，营销方面支出反而涨了近8000万。

进一步看支出明细，2020年方直发展的雇员福利开支急剧缩水，但佣金支出是2019年的5倍多！具体数据为2019年1702万元，2020年9552万元。

这里的佣金就是开放商所开发的物业销售向外部销售代理支付的佣金。

对此，官方的解释是：主要由于交付于过往年度预售的项目以及于2020年最后一季交付我们的星澜项目及香山墅项目所致。

03

让蜜姐感到诧异的不仅于此。这几年，方直发展的债务情况似乎不容乐观，债务水平高企已成常态。

2018-2020年，其借款总额（包括银行贷款及其他借款）分别为62.53亿元、78.78亿元及95.71亿元；

资本负债比率也长期在高位，2018年668%，2019年738%，2020年虽然骤降到231.4%，但也不低。

融资成本也水涨船高，2018-2020年分別为1.28亿元、2.58亿元及1.58亿元。

现金流方面，2020年，反映公司经营情况的经营活动现金流净额，方直发展从2018年到2020年的起伏较大。

2018年该项现金流为1.2亿元，2019年上市至4.02亿元，翻了3倍多，到了2020年又急剧下降至24.51亿元，堪称过山车。

对此招股书的解释是，主要是由于经营所用现金人民币14.19亿元、已付利息8.07亿元万元及已付税款2.39亿元所致。该等现金流出不一定能完全被相应期间的物业预售及销售所得款项所抵消。

这意味着，负经营现金流量可能要求其获得足够的额外融资，以满足融资需求和义务，以及支持公司运营或扩张计划。如果不行，后果……

看到这里，蜜姐不得不合理联想：这次上市，是不是因为“缺钱”呢？

此前，方直发展主要依赖营运产生的内部资源，包括物业预售和销售所得款项、银行贷款及信托融资安排获得资金。

如今，这些渠道可能不够了……

还值得注意的是，方直发展的股权高度集中。

董事长兼CEO陈专及其投资控股公司Wilk Special、Wilk Joyful、Wilk Classic、Wilk Vantage及Wilk Infinite为方直发展控股股东。

其中，陈专及其配偶陈耀华合计持股95%。

今年3月份，禹洲原执行总裁许珂加盟方直任总裁，许总在最近7年时间换了3家房企，相继任职阳光城(000671,股吧)、泰禾、禹洲。二虎最后相处如何，还有待观察。

综合来看，方直发展个性十足：区域化、个人化，同时债务压力不小，野心可鉴。

如今的资本市场，地产股表现难言出色。如果能顺利过关，方直发展股价会怎么走？拭目以待。

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今日词汇：除权

除权（exit right）：除权是由于公司股份数量增加，每股股票所代表的企业实际价值(每股净资产)有所减少，需要在发生该事实之后从股票市场价格中剔除这部分因素，而形成的剔除行为。

涉及两种情况，一种是指股票的发行公司依一定比例分配股票给股东，作为股票股利，此时增加公司的总股数，还有一种是指股票的发行公司向股东配股。

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