地产及物管行业周报：今年首次降准来临 因城施策持续推进

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/03/11-23/03/17）34 个重点城市新房合计成交441 万平米，环比+3%；其中，一二线环比+2%、三四线环比+20%；截至上周末3 月一手房月成交同比+13%，较2 月-7pct；其中，一二线同比+35%、三四线同比-58%，分别较2月+1pct 和-33pct。上周13 个重点城市二手房成交162 万平米，环比-1%；3 月截至上周末累计成交同比+68%，较2 月-59pct。库存方面，上周15 城推盘224 万平米，对应周成交/推盘比0.83 倍，最近3 个月（22 年12 月-23 年2 月）分别为0.91 倍、1.45 倍和1.34 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,680 万平米，环比+0.4%；3 个月移动平均去化月数为14.8 个月，环比-0.3 个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行党委会议指出牢牢守住不发生系统性风险的底线，坚持“房住不炒”定位；央行决定于3 月27 日降准0.25%，下调后金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。行业政策方面，统计局发布1-2 月房地产销售投资数据，商品房销售面积同比-3.6%，商品房销售额同比-0.1%，房地产开发投资同比-5.7%，房屋新开工面积同比-9.4%，年初行业数据复苏显著，销售端修复强于投资端。70 个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55、40 个，比上月分别增加19、27个。因城施策方面，公积金新政：南阳提高住房公积金的贷款比例，住房公积金贷款比例不超总价80%；襄阳申请公积金贷款可添加共同还款人；揭阳多子女家庭首次申请住房公积金贷款，额度最高上浮20%；梅州住房公积金贷款额最高至50 万元；福州、吉安个人住房贷款最高可贷80 万元。购房补贴方面，登封按纳契税金额25%给予补贴；酒泉出台农民进城购房奖补等13 条措施。此外，杭州放开学历落户、大专可落户；广西住建部门指出大力支持刚性和改善性住房需求，规范整治房地产市场秩序。集中供地方面，南京首批供地11 宗，揽金176.7 亿；上海挂牌19 宗，长沙8 宗、余姚 7 宗、无锡6 宗。
　　公司动态跟踪：2022 年业绩方面，龙湖集团归母净利润243.6 亿元（+2.1%），越秀地产39.5 亿元（+10.2%）；招商积余5.9 亿元，同比+15.7%；绿城管理控股7.4 亿元，同比增长31.7%；碧桂园预计核心净利润10-30 亿元，股东应占亏损约55-75 亿元；金科服务预计股东应占亏损约18-23 亿元。23 年2 月销售： 华侨城A 26.3 亿元（+25%），华润置地242 亿元（+147%）。投融资方面，保利完成发行2023 年第二期短期融资券25 亿元/2.26%/270 天；首开股份完成发行2023 年第二期短期融资券总规模不超过11 亿元（含），品种一11 亿元/4.1%/5 年；南山控股完成发行2023 年第一期中期融资券5 亿元/3.63%/3 年；华发股份完成发行2023 年第一期超短期融资券10 亿元/4%/180 天。股份回购方面，贝壳-W耗资118.84 万美元，回购44.86 万份。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.13%，沪深300 指数下跌0.21%，相对收益为0.08%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第13 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：中润资源、张江高科、万通发展、天地源、济南高新，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为大连友谊、深深房A、*ST 银亿、荣盛发展、同达创业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.24%，沪深300 指数下跌0.21%，相对收益为-0.03%，板块表现弱于大市……当前主流AH 房企22/23PE 均值分别为9.2/7.1 倍；物管22/23PE 均值分别为14/11 倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4 亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H 股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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