【阿伦读财报第一弹】斜杠青年的五强梦想！

那些独立思考的地产人，都关注了阿伦侃房

改编新版《红日》，很轻快，要听哦~

又是一年春来到，万物更新花枝俏。

今年的财报季，比往年早了一个星期，这也让阿伦提前一个星期进入到财报季的忙碌状态中。

相较于往年，由于众所周知的口罩因素，2022年的财报可以说是阿伦创业六载以来遇到过的最艰难一年。百强房企平均销售额下滑超四成，各项核心财务数据均有所下滑。可见，2022年的这份考卷难度有些过大了。这样难度过大导致的结果就是：以往全班同学的平均分都至少在75分以上，这一下子掉到了及格线边缘。以往想要名列前茅需要至少达到90分以上，甚至还要卷到95分以上，而2022年的这次考试，能及格的就是好样的。

在这样的背景下，已经抢先交卷的越秀和龙湖显然是考得不错的，不仅远超及格线，甚至还纷纷完成了自我超越，两家的营收分别较2021年增长6%和12%。虽然今天我们的主人公并非这两家，但在文章的开头还是要稍微提一下的，毕竟好学生，老师都是会点名表扬的。相比于这两位好学生一如既往的优秀，有一位同学的进步非常大，其营收增幅甚至在过去一年中超过了这两家，达到了14%。

有意思的是，这位同学和阿伦有一个共同的特点，那就是他也是一位斜杠青年。不同于阿伦的小打小闹，这位同学干的买卖可真是有些大。除了地产赛道之外，游轮、康养、会展等赛道也均有其身影出现。前天晚间，这位同学的考卷在深交所张榜公布；昨天下午，该同学于深圳宝安国际会展中心举行了2022年度业绩发布会暨投资者交流会。

我们先来回顾一下昨天下午的这场发布会。

一开场，招商蛇口(001979)董事长许永军便面露笑容侃侃而谈，从精神状态上看得出他对过去一年招商蛇口取得的成绩是感到满意的。

“过去一年，大家都不容易，尽管如此，招商蛇口除了利润有所下滑之外，其他各项指标均呈现上涨态势。利润虽然有所下滑，但仍跑赢同行。”

对成绩满意的同时，也并未回避利润下滑的问题。许永军开场简明扼要的总结，给这场发布会定了调子。

对于行业，这位招商蛇口的领军者是这样的判断的：

整个房地产行业的方法和逻辑已经发生变化，但是以美好生活作为需求的市场依然不变。

他引用杜甫的代表作之一《茅屋为秋风所破歌》中的经典“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜”，以此表达招商蛇口的内心目标。

对于公司存在的问题，他指出今年以后的方向是要改善业务“多而不强”的现状，以“稳”字当头，做到“好于同行，优于大势”。

看了他的开场白，我们接下来把方向聚焦到财报的数据中，看看上面这些话是否与之对应。

在2022年财报中，招商蛇口的核心财务数据表现还是可圈可点的：

主要会计数据和财务指标（来源：深交所）

众所周知，财报季中先交卷的都是考得不错的同学，这方面，招商蛇口也延续了这一传统。从上表中可以看出，2022年招商蛇口取得了非常可观的营收，其数额达到了1830亿元，同比2021年的1606亿元上涨13.92%。

比较让外界诟病的，是招商蛇口的净利润下滑严重。过去一年，归母净利润约为42.6亿元，同比2021年减少58.9%，这也使得该指标达成连续三年下跌。

对此，招商蛇口财务总监黄均隆给出了解释：“全行业都在保现金流，毛利率下滑是影响归母净利润下滑的最重要因素。”

在这样的背景下，作为一家传统的国央企，风险控制的意识可以说是根深蒂固。严防流动性风险，在负债端严守三道红线，成为招商蛇口一直坚持的事情。据许永军透露，在内部对于三道红线的要求，甚至要比标准更严苛。

未来，开发业务仍是招商蛇口的基本盘，因此该公司将稳固基本盘，为第二增长曲线的发展赢得培育期。

增收不增利虽然是招商蛇口过去三年面临的一个事实，但行业排位的不断增长也让他们拥有了更多进发的底气。从2019年的行业10-15名之间的房企，成长到TOP10，再到过去一年前进一位来到第6，过去三年招商蛇口一步一个脚印的向上爬坡。

就在昨天下午，他们也提出了更大的目标——五强！

昨晚和媳妇儿打视频的时候还聊了这个话题，初听“五强”这俩字的时候，她惊讶道好有野心啊。无论是公开还是私下场合，阿伦都毫不讳言媳妇儿是我认识的同龄女生中对财经最有灵感的，这次也不例外。看似只是前进一个位次，但要知道，进入TOP10之后，每前进一个位次都是异常艰难的，因为那意味着你要向国内最优秀的几家头部房企发起冲击，并最终将其挤下去！

那么，斜杠青年的五强梦想，依靠什么去实现呢？

先来看2022年的表现，过去一年，众所周知一线城市的表现普遍不好，北广深的新房销售均呈现出两位数的下滑，然而唯有上海，是一个例外。

制图+计算：阿伦工作室

我们看到，2022年的市场情况是，四大一线城市中只有上海保持了正向的增长，且成交金额独占鳌头。在这6344亿元的成交金额中，有740亿元来自招商蛇口，占比达到11.66%！而销售端如此强势的表现，也让招商蛇口在上海站上了2022年的销冠王座！

销售有保障，负债能控制，现金流就不存在压力。在这样的逻辑支撑下，土地市场的攻城略地就显得底气十足。

2022年，招商蛇口在土地市场中豪掷766亿元，斩获56宗地块，面积方面新增了726万平方米。这其中，仅是上海，就拿了10宗地。一线城市中，还在深圳拿地5宗。

值得一提的是，在2022年新增的56个项目中，有22个项目实现了当年拿地、当年开盘，并录得销售额超300亿元，毛利率达到23.2%！

可以预见的是，2022年拿地且并未入市的其他34宗地块也将陆续在2023年投放到市场中。结合财报数据，我们计算出招商蛇口在2023年的预计可售货值将突破6000亿元。从城市分布看，一二线城市占比高达80%。

据此，招商蛇口公布了自己2023年的销售目标——3300亿元！

根据这个数值，我们不难计算出，同比2022年的2926亿元销售额，如能实现这个目标，那么2023年的销售增速将达到12.78%。

阿伦犹记得去年此时，招商蛇口提出的2022年销售目标就是3300亿元，但最终因为市场因素并未能实现。时间来到一年后的今天，招商蛇口重提3300亿元这个目标，想要达成虽有一定的挑战性，但阿伦判断今年想要实现还是有很大可能的。

首先，6000亿元的货值达成3300亿元，那么去化率只需要达到55%即可实现。其次，从今年已经结束的1-2月的销售情况看，招商蛇口的销售增幅非常可观，前两月累计销售额同比上涨52%，其中2月的涨幅更是高达115%！尽管进入3月以来，市场的整体销售增幅有所回落，但整体向好的趋势并未改变。

最后阿伦要和大家分享一组融资端的数据，招商蛇口在2022年的融资成本下降59BP后首次降至4%以下，仅为3.89%。这个数字的意义，相信业内的朋友都应该明白，这是多少民企羡慕到眼馋的低值啊！

行业洗牌加速，按照目前的形势发展，斜杠青年招商蛇口预计最早有望在今年就实现跻身五强的梦想，而最迟，阿伦相信也不会超过他们自己制定的时间点——2025年。

未来不远，未来已来；行在路上，行稳致远。

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