Q2购物中心30强！全国开业数量激增，“数字化+内容创新”成主流 | 睿和研究

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 梁秀杰、王雁

责编 | 韩玮烨

国家统计局数据显示，2023年二季度，我国经济在疫情后迅速反弹，实现国内生产总值30.8万亿元，同比增长6.3%；第三产业（服务业）增长6.4%；二季度末最终消费支出对GDP贡献率大幅上行17.9个百分点至84.5%，毫无疑问消费成为二季度拉动经济增长的最大马车。

通过Q2全国购物中心相关数据研究，睿和智库发现以下三大趋势：

第一，市场回暖，遍地开花。二季度在全国23个省份新开购物中心项目95个，同比增长90%，较第一季度明显转暖。新开项目遍布全国，如喀什万达广场的开业很大程度丰富了边远地区购物中心类型。未来三四线城市或将成为购物中心新项目开业的主要阵地。

第二，数字化深度赋能，打造丰富场景。如龙湖商业推行的“珑珠”模式允许顾客在不同消费场景中切换，招商商管X+的商业综合开发策略打造特色产品，这些无一不体现了在消费多元化趋势下，传统购物中心空间的创新与重塑。

第三，零售不动产类REITs正式开闸。在相关政策的引领下基础消费类REITs迎来其推行的黄金期。万达集团、华润置地、印力集团、新城控股(601155)等企业纷纷推出发行公募REITs计划，百货商场、购物中心等优质商业资产退出机制有望得到优化。

榜单排名

图表1：2023Q2购物中心运营力30强

榜单解读：近百家购物中心开业，环比增加90%

1.数据分析：项目环比活跃，一二线城市集中

榜单的排名综合考量了运营方的在运营项目数量、在运营项目面积、出租率、产品多样性、数字化运营的程度等规模指标、管理指标、成长指标。通过研究相关数据，睿和智库有以下发现：

根据睿和智库不完全统计，2023年二季度，全国共有95个新开业项目，环比增长90%，分布在广东、江苏等23个省份。其中，广东以16个新开业项目排名第一，江苏紧随以后，以12个新开业项目排在第二；浙江以7个项目排名第三，上海、陕西、重庆均开业6个新项目。

图表2：2023Q2新开业项目省份分布一览（个）

数据来源：睿和智库

从新开项目的城市分布来看，新开项目大多集中在一二线城市，上海、重庆均为6个项目；西安、无锡均开业5个项目；佛山、杭州、北京开业4个项目；值得注意的是，二季度共有49个城市有新项目开业，购物中心项目整体呈现全国“遍地开花”的场面。

图表3：2023Q2新开业部分项目城市分布（个）

数据来源：睿和智库

在95个新开业项目中，有67个项目披露了运营方。其中，新城商业新开业运营数量为6个，在二季度领先于其它运营方；龙湖商业紧随其后，开业5个项目；万达商管、招商商管、保利商业、华润万象、印力集团、大悦城(000031)控股、京东MALL、世纪金源商管、万科商置等主体均开业超过1个项目。

图表4：2023Q2新开业项目披露运营方的项目数量（个）

数据来源：睿和智库

在95个新开业项目中，有91个披露了购物中心的建筑面积，平均建筑面积为7.6万方，有24个项目的建筑面积超过10万方。万达商管运营的兰州万达茂项目以32万方的建筑面积排名第一，南昌武商Mall以22.93万方位列第二，成都天府悦广场二期和义乌绿地朝阳门商业综合体约20万方的面积并列第三。甘肃天鸿金运置业有限公司运营的兰州万象城项目和华润置地运营的重庆万象城项目二期的建筑面积分别为16万方和15万方，排名第五和第六位。

图表5：建筑面积超10万方的购物中心一览（万方）

数据来源：睿和智库

2.标杆企业分析：多元模式，加速创新

1）新城商业：积极求变，计划推行REITs

根据睿和智库数据，新城控股旗下新城商业在二季度新增6个运营项目，共计50.5万方。具体来看，这6个项目中有2个位于重庆，另外4个分别位于枣庄、石家庄、昆明、运城。其中，4个项目均在4月28日开业。6个项目采用轻重分离的方式，由新城商业负责运营。

截至2023年6月底，新城控股的累计在运营项目数为479个，累计在运营项目面积为1382.24万方，综合排名第三。

图表6：新城控股Q2新开项目情况一览（万方）

数据来源：睿和智库

新城商业的地产布局战略非常明确：在一二线城市寻找机会，同时继续抢占三四线城市，如山东枣庄滕州吾悦广场项目是新城商业进军三线城市的例证。

新城商业顺应其母公司新城控股提出的“轻重并举”战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，向中小企业输出管理能力和资源优势，未来将更注重于在二线城市和强三线城市获取轻资产项目，以此调整吾悦广场结构，吸引更多标杆品牌进入。

截至2023年二季度，新城控股共开业152座吾悦广场，按照轻重混合的方式经营。具体到毛利上，二季度延续以往的趋势，商开业务毛利贡献比例继续提高，成为新城商业“第二增长曲线”。

另外，“新城公募REITs计划”也在如火如荼地进行中。4月初业绩会上，新城控股董事长王晓松认为新城有资格、有基础、有准备迎接REITs的到来。从底层资产角度看，新城控股优质购物中心地产项目能提供稳定租金回报和较大的资产增值空间，适合作为REITs底层资产。

2）龙湖商业：强化数字化赋能运营

二季度龙湖商业共开业5个项目，其中最值得关注的是4月29日开业的龙湖杭州国芳天街，三日客流量突破46万人次，三日销售额（不含超市）突破1303万元。

过去以重资产为核心，龙湖商业完成了经验、资源和成果的积累，并构建全链条的服务能力。从市场洞察、产品打造到产品运营，让龙湖商业在轻资产项目中也能游刃有余，以多维的增值运营赋能项目价值提升，实现多方共赢。

另外，数字化为其运营增添了新的动能，在“一个龙湖”生态体系下，以“珑珠”为纽带，允许顾客在地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理等任意场景中灵活兑换产品及服务，不断提升多元空间及服务之间的协同效应，丰富会员数量。此外，原创IP活动异军突起，以多元的活动形式、丰富的线下体验，让商业摆脱了单纯售卖的刻板印象。无论是在轻资产还是重资产领域，数字化已然成为龙湖商业突围的利器之一。

3）招商商管：多元融合，打造城市新场景

招商商管是招商蛇口(001979)旗下的商业地产投资与运营专业平台。二季度招商商管继续推行X+的商业综合开发策略，多元融合，打造特色产品。2023-2025年，招商商管计划新投运32个商业项目，并力求尊重当地之心，融入当地文化，打造更多特色多元的综合体项目。

6月30日，琴湖溪里花园城二期正式开业。与常熟电视塔、琴鸣生活广场、琴湖公园、龙腾希尔顿酒店、琴鑫商务广场等多场景共同构成多元产业发展与生活场景，逐步还原“江南福地”常熟的“魅力密码”。

未来在11月，上海曹路招商花园城项目将正式运营，项目采用“TOD+MALL”的模式，以“潮玩空间站”为导向，三公里范围内覆盖30万人群。据悉，项目建筑面积15万方，规划了颜究所、食造厂、氧心局、达人馆、童梦场、蕉友集6大主题空间，涵盖了潮流时尚、先锋科技、运动休闲、精品超市、多元餐饮、主题酒吧、欢乐剧场、亲子娱教、宠物友好、主题市集等业态内容。

行业研判：政策出台助推消费REITs发行

3月24日，发改委投资〔2023〕236号文件和证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》双双发布后，以购物中心为底层资产的REITs发行随之展开。

据相关媒体报道，万达集团正筹备消费基础设施公募REITs的发行申报计划，该计划申报的底层资产为万达商业持有的部分单体万达广场，由万达商管进行商业运营及物业管理，该项目已向公募基金合作管理方征询意见。

华润置地此前也已将其持有的青岛某购物中心作为底层资产申报消费基础设施公募REITs，该购物中心运营及物业管理方为华润万象生活。目前前期工作已进入尾声，并成立专项的项目公司并进行资产重组，为最终的公募基金发行、上市做准备。

另外，近期万科在一次路演活动中透露正尝试发行商业地产REITs，此产品由万科旗下印力集团负责，底层资产为杭州的一处购物中心。印力官网的信息显示，目前印力在杭州的商业项目有4个，分别是古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城和奥体印象城，这些项目未来均有可能成为某只公募REITs产品的底层资产。

其实早在公募REITs试点开闸以来，北京恒盛华星、百联股份(600827)、鲁商置业、天虹股份(002419)等公司就公开发布消息，将以其所有的商业底层资产发行消费类公募REITs。整体来看，消费基础设施公募REITs的落地下半年大概率会有突破性进展。

榜单说明

图表7：购物中心运营力30强计算模型

图表8：购物中心运营力30强评价维度及指标

数据来源：睿和智库

备注：

1.榜单数据截至2023年6月30日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。

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