REITs估值大揭秘！海外模型无法套用，如何评估国内公募REITs？产权类和经营权类差异明显，现金流折现法和收益法究竟适用哪种？关键参数揭秘！

背景介绍：

本文探讨了REITs的估值方法论，介绍了海外估值模型及国内适用情况，详细解释了不同类型REITs的特性、估值步骤和估值模型的关键因素。海外REITs市场成熟，估值体系完善，而国内REITs市场尚未成熟，发展阶段和信息披露要求与海外市场不同，国内REITs估值暂时无法直接套用海外估值模型。产权类REITs与经营权类REITs的资产估值构成、资产估值折现率、资产估值期限和资产残值处理要求都有显著的差异，导致两类资产的估值基础不同。

投资策略：

- 对于海外REITs，可以采用成本法、收益法、市场比较法三种评估方式进行估值，而国内REITs市场尚未成熟，可采用收益法对公募REITs进行估值。 - 产权类REITs和经营权类REITs的资产估值构成、资产估值折现率、资产估值期限和资产残值处理要求都有显著的差异，导致两类资产的估值基础不同。 - 产权类REITs的估值模型可以采用现金流折现法，需要确定未来的收益年限、各年的签约租金、租金增长率以及扣除运营成本等核心参数。 - 经营权类REITs的估值模型适用收益法进行估值，需要确定收益期限、预期收益和折现率三个方面的核心参数。其中，特许经营权类REITs的真实期限由基础设施项目的剩余特许经营期限决定，具有明确的到期期限。

在REITs估值上，海外市场已经成熟，而国内市场还在“收益法”的初级阶段，就像小学生跟大佬比赛，连题目都不一样。

和讯自选股写手

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