对北京丰台马家堡路“原拆原建”项目的点评：城中村改造的序章

　　本报告导读：
　　北京丰台马家堡路“原拆原建”项目在同意率、资金筹集、楼层扩建等方面存在特点，可为后续城中村改造提供重要参考。
　　摘要：
　　北京丰台马家 堡路“原拆原建”项目启动。近日北京丰台马家堡路68 号2 号楼启动“原拆原建”工作，楼栋建筑面积1921 平方米，共涉及相关居民90 户，重建签约率100%，预期需要2 年时间。
　　项目位于一线城市北京，是城市更新的重要试点案例。《北京市“十四五”时期城市更新规划》提出要加强试点案例的宣传推广，形成一批可复制可推广的更新案例。城中村改造与危旧楼房改建属于城市更新的不同子类，马家堡路项目作为危旧楼房“原拆原建”的试点案例，也可为后续一线城市开展城中村改造提供参考。
　　项目在扩建、资金筹集等方面存在特点，对后续城中村改造项目的推进存在一定的借鉴意义。项目有以下四个特点值得关注：
　　（1）前期达成合议时间短且同意率高，映射制度建设的重要性。项目前期推进速度快，完成全部居民签署同意书仅耗费约50 天，与相关政策相对完善有关：北京于2020 年出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（“178 号文”），其中对于土地政策、资金政策、工作流程等做出清晰规定，作为项目推进的根本指导。
　　（2）项目建筑面积的扩张可以通过楼栋扩建加高的方式实现。该项目以增加楼层的方式实现对楼栋建筑面积的扩张，从原有的地上4层扩建至地上6 层，从而实现户内使用面积增长至少2 倍。
　　（3）产权方通过投资并运营扩建的底商部分参与改建项目。项目扩建地下一层用以提供商贸服务，由产权方出资改建并运营。
　　（4）项目由居民、产权方、政府三方共同出资，居民负担新增面积对应的费用。“178 号文”中规定改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担，具体到该项目：居民负担新增面积对应的费用，产权方负担新增地下一层的费用，剩余由政府提供1111 万元的补贴，合计项目总造价约4000 万元。
　　投资建议：行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头保利发展等，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024 年逐步体现。
　　风险提示：城中村改造对周边商品房市场带来冲击
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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