南京高科(600064)：去地产化战略方向明确 实业报国展现国企担当

　　核心观点
　　公司中报中提出未来3 到5 年逐渐剥离地产业务，当前高层定调房地产市场止跌回稳，随着一系列地产政策组合拳出台，南京等一二线城市楼市热度回升，有助于加快公司地产业务去化，业务加快向新质生产力领域转型升级。公司股权投资业务为公司提供稳定利润与现金流，筑牢业绩压舱石。创投持续聚焦生物医疗、信息科技、半导体等新质生产力领域，同时公司近期修改公司章程，经营范围增加医药领域业务，通过实业报国展现国企担当。
　　摘要
　　去地产化战略方向明确，地产政策组合拳加速公司转型升级。公司中报提出利用3-5 年的时间，逐步退出现有房地产业务，向高科技产业投资、运营方向转型。2023 年以来，公司未新增土地储备，存量项目以推进现有项目销售回款为工作重点。9 月份政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后，一系列地产政策组合拳出台，一二线城市楼市热度回升，公司存量项目去化有望加快，公司加速向高科技产业投资、运营方向转型升级。
　　股权投资业务筑牢利润、现金流压舱石。2019 年至今，公司合计实现投资净收益113 亿元，占同期利润总额87%；同期投资现金流净流入27.4 亿元，其中主要收益与现金流入来自南京银行，2019 年至今南京银行贡献投资净收益85.8 亿元，现金分红26.1亿元，为公司筑牢利润、现金流压舱石。
　　业务持续转向新质生产力领域，实业报国展现国企担当。公司是房企中的创投先锋，在2015 年开始探索科技创新领域投资，已布局多家优质硬核科技企业，主要为医药、半导体、信息技术等领域。目前公司累计投资了八十余个优质项目。除创投外，公司于今年11 月修改公司章程，拟在原有经营范围的基础上新增医药生物领域业务，为公司业务向新质生产力领域转型铺垫。
　　首次覆盖给予买入评级，目标价11.34 元。我们看好公司在新质生产力领域投资布局与转型升级，可比公司2024 年PB 一致预期为2.08 倍，考虑到公司仍处于去地产化阶段，我们给予公司目标估值一定折扣即2024 年PB 估值1.04 倍，对应目标价11.3 4 元。
　　风险分析
　　1、房地产去化不及预期风险。公司计划利用3-5 年时间剥离房地产业务，但当前全国新房成交量仍下降，10 月份新房成交略有好转，但是政策延续性尚不确定。公司当前的房地产开发项目均位于南京市，南京房地产市场销售情况将直接影响公司去化进度，影响公司转型进程。
　　2、投资管理风险。公司持有较多的交易性金融资产和长期股权投资，其中交易性金融资产以上市公司股票为主，股市波动对公司公允价值变动损益影响较大，假设公司的投资组合整体的β系数为1，我们测算在2 02 5年股市涨跌幅分别为-15%/-10%/+10%/+15% 时， 对公司2025 年的归母净利润影响分别为-15. 4% / -10.3%/+10.3%/+15.4%。
　　3、创投项目不及预期风险。公司股权投资业务聚焦新质生产力领域，其中被投资企业多为成长期的初创企业，初创企业面临当前激烈的市场竞争可能存在投资项目失败的风险。
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