全国住房城乡建设工作会议解读：城改变棚改趋势渐明

　　事项：
　　2024 年12 月25 日，全国住房城乡建设工作会议指出，2025 年要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。
　　国信地产观点：
　　1）自9 月政治局会议以来，城中村改造被不断提及，当前看来是2025 年房地产最明确的政策方向；2）当前城改难度较大，主要堵点是补偿标准的博弈，但若近期“扩围”等表述能顺利推进，补偿标准的博弈将显著减弱，顺利拆迁难度将显著降低，堵点或将被打通，城改或将提速；3）扩围后，或将局限于高能级城市城核心区的城改扩散到边缘区域、棚户区、三四线城市，城改变棚改趋势渐明，或能显著消耗当前的超量库存，我们预计2025 年城改提速将创造200 万套新增需求（对应约2亿平方米），能消耗当前超量库存的30%；
　　4）投资建议：结合会议的表述和城改扩围，以及部分城市的先行探索，我们对于全国房地产的整体形势趋于乐观，当前看来，城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，方向最明确，也是预计效果最好的政策，建议关注布局三四线布局较多，经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团；5）风险提示：政策落地效果不及预期。
　　评论：
　　当前来看，城中村改造是2025 年房地产最明确的政策方向
自9 月政治局会议以来，城中村改造不断被提及：
　　10 月17 日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造。
　　11 月15 日，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35 个超大特大城市和城区常住人口300 万以上的大城市，进一步扩大到近300 个地级及以上城市。
　　12 月12 日，中央经济工作会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
　　12 月25 日，全国住房城乡建设工作会议指出，2025 年要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。
　　城中村改造在会议中不断被提及，被提及次数和重要程度远超现房收储、存量土地收回及“三大工程”中　的保障房。当前看来，城中村改造是2025 年房地产最明确的政策方向。
　　扩围或将解决城中村改造实施难度较大的“堵点”
当前城中村改造实施难度较大，其核心难点在于补偿标准的博弈，在维护群众合法权益和资金平衡两个要求下，推进较慢。
　　实际上，城中村不同于城镇土地上的棚户区，往往存在大量的违建（华南区域为甚），这些违建是当地村民重要甚至是最主要的收入来源（收租）。如果不进行补偿，那么拆迁阻力很大，但如果按照村民的诉求来补偿，那么项目的资金平衡会出现问题。在过去十几年房企进行城中村改造的实践中，补偿标准的博弈只能通过长时间的“拉扯”来解决，这就是所谓的城中村改造“一二级联动”项目往往动辄十年的原因。
　　而在彻底解决补偿标准博弈的问题之前，不管是房票安置、货币化安置、还是实物安置，都无法将城中村改造提速。
　　我们认为，解决城中村改造实施难度大的“堵点”的方向有二：
　　一、司法支持：在城中村拆迁过程中，司法系统能够在司法裁决和司法执行方面给于更多的支持；二、扩围：相对于高能级城市核心区域的城中村，低能级城市相对边缘区域的城中村，以及城镇建设用地上的老旧房屋（棚户区），拆迁难度明显小的多。若城改能成功扩围，补偿标准的博弈将显著减弱，顺利拆迁难度将显著降低。扩围后，或将局限于高能级城市城核心区的城改扩散到边缘区域、棚户区、三四线城市，城改也将变成真正意义上的棚改。
　　而11 月15 日城中村改造的正式扩围，标志着城改变棚改趋势渐明，城改提速或能显著消耗当前的超量库存，这将是2025 年房地产最能期待的方向。
　　城中村改造加速或将创造200 万套新增需求，对应消耗当前超量库存约30%
截至2024 年末，房地产总库存为35.2 亿平方米，其中存量未开工土地（下称土地库存）对应的建筑面积为20.8 亿平方米，占比59%，已开工未竣工未销售库存（下称未竣库存）为7 亿平方米，占比20%，已竣工未销售库存（下称竣工库存）为7.4 亿平方米，占比21%。根据历史合理去化周期，尚有5 到8 亿平方米的超量库存。
　　目前来看，消化超量库存有两条路径：1）供给入手，收回存量土地；2）需求入手，创造增量需求。根据我们测算，若城中村改造“堵点”被彻底打通，预计2025 年城改将创造200 万套新增需求（按照户均100平米计算对应新增约2 亿平方米），能消耗当前超量库存约30%。
　　投资建议
　　结合会议的表述和城改扩围，以及部分城市的先行探索，我们对于全国房地产的整体形势趋于乐观，当前看来，城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，方向最明确，也是预计效果最好的政策，建议关注布局三四线布局较多，经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团。
　　风险提示
　　政策落地效果不及预期。
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