房地产行业专题：2024年土地市场复盘

　　投资要点：
　　政策：2021 到2024 年，土拍政策从集中供地到回归市场化政策层面，2021-2024 年，中国土地市场经历从集中供地到回归市场化的过程。2021 年土地市场出现过热现象，自然资源部相继推出“两集中”供地、设定土拍溢价率上限、禁配建、禁马甲、限购地资金来源等措施，对每轮土拍中参与房企的资金进行分流，间接平抑土地市场热度。2023 年9 月，为激发土拍市场活力，各地相继因城施策，通过取消地价上限、取消房地价联动、降低参拍门槛、优化供地节奏、放宽产品限制的手段，推进土地出让回归市场化。
　　量：2024 年土地市场供需探底，三线城市成交初现回暖土地供给层面，2024 年百城宅地供应建面4.5 亿㎡，同比降低26.8%，降幅较2023 年扩大5.8pcts。分城市能级，一二线城市住宅类用地供给持续下降，而三线城市小体量城市率先回暖，算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比+6.3%。分地区，2024 年华南、西北供应土地规划建面降幅较2023 年末缩窄，算术平均法下成交建面同比增速分别为+13.5%/63.7%。
　　土地成交层面，2024 年百城宅地成交建筑面积3.7 亿㎡，同比降低17.6%，降幅较2023 年缩窄9.5pcts。分城市能级，，而三线城市小体量城市成交增速同样率先回暖，2024 年整体法/算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比-6.9%/+12.6%。分地区，2024 年除东北基数较高，其他地区供应建面降幅均较2023 年末缩窄，西北、东北、华南土地成交规模较小的城市土地供应回暖更为显著，2024 年算术平均法下住宅类用地成交建面同比增速分别为+79.6%/17.3%/11.6%。
　　价：2024 年成交楼面均价平稳，各城市能级增速分化楼面价层面，2024 年，百城宅地成交土地楼面均价5369 元/m2，同比2023 年下跌9.5%，与2022 年全年相比基本持平。分城市能级，房企于核心城市补仓需求较高与土地供应缩量背景下，一线成交价上涨明显；三线在土地成交量底部温和复苏背景下，成交楼面均价微降，2024年一线/二线/三线同比变动+45.6%/-4.2%/-0.8%。
　　溢价率层面，2024 年百城宅地土拍溢价率4.1%，较2023 年全年回落0.5pcts。分城市能级，2024 年一线/二线/三线溢价率分别为4.7% / 2.6%/3.0%，分别相较于上年同期变动+0.3/-1.1/-0.4pcts。2024 年10 月以来一线与强二线城市“量少质优”特征显著，带动溢价率上行。
　　三线土地供给出清更为明显，于本轮市场中率先复苏通过对土地市场数据进行复盘，总结出以下三条线索：1）三线城市土地市场供给出清更为明显，在本轮市场周期中率先复苏；2）相较于一二线，三线城市土地价格有显著调整，促使市场出现以价换量情况；3）部分三线城市存在较多城投托底行为，或对数据层面有一定支撑。
　　我们认为，本轮房地产市场复苏中，通过房价企稳带动的房企拿地复苏，将领先于销售回暖、进一步向开工传递，土地市场持续改善，是本轮市场复苏的前提。目前土地市场仍处于整体热度偏低、区域边际回暖的状态，伴随销售端回稳持续推进，有望迎来土地市场整体回温。
　　风险提示：融资环境收紧超预期、土地调控收紧超预期
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