和讯网：各位和讯的网友大家好！这里是由和讯网推出的“中国上市公司访谈录”，今天来到和讯作客的是来自景瑞控股的执行董事，他也是常务副总裁杨铁军先生，杨总欢迎您！先跟我们和讯的网友打个招呼吧。

杨铁军：和讯的网友们大家好！

和讯网：在沟通之前对杨总有过了解，知道您有财务出身的背景，来到和讯我们可能首先就要谈一下投资的问题，最近大家也注意到上证指数有点“过山车”的感觉，之前先拉到将近3200点，昨天拉到2900点以下，今天又回到3100点，甚至出现卖房炒股的说法，想请杨总来评价一下这样的现象。

杨铁军：确实中国的股票市场最近一段时间也比较热闹，我个人认为做投资是有风险的，在我的理念里，做投资安全性是最重要的；第二，顺周期操作是最重要的，你要做大势，要做趋势。降息是个导火索，导致股票市场有个比较大的波动，这可能也是因为降息本身传递出一个信号，将来中国的货币政策会有个比较大的转向，这激发了整个市场的热情。

至于刚刚提到的卖房炒股，确实也有很多这方面的论调，我个人的看法是因人而异吧。如果以前有很多投资是在房市里的，那么现在如果顺周期操作，看好未来中国的资本市场，做一些资产配置上的调整也是正常的。当然，如果你只是满足基本需求的住房，要从事这种高风险的活动，还是应该谨慎一点。

和讯网：我理解杨总的意思是，实际还是对自己的投资有个合理的标配，而不是一种冲动？

杨铁军：是的。

和讯网：反过来说房地产企业，一个项目从土地的发掘到开发包装，到后期的策划出售，可能它每一步都需要这样一些策略的，还是从投资的角度，景瑞是怎样做这些策略的？

杨铁军：景瑞大的策略是扎根上海，深耕长三角，兼顾全国比较好的发展区域，像西南成渝、环渤海的天津这些都是我们重点关注的区域。

投资上，我们的策略也是非常清晰的，在已经进入的城市，目前我们已经进了15个城市，长三角有13个，长三角主要的核心城市就是上海、苏州、杭州、宁波，当然南京也一直在我们的关注范围之内，江浙地区比较多，重庆、天津我们也有布局。

所以，我们的布局策略是一二线，还有一些比较好的三线城市，尤其是在长三角，具备好的经济条件，也有很好的产业基础，以及人文居住的氛围和环境，在这些区域我们都有布局。我们进入的城市会长期地跟踪，不会轻易地进入一个城市。

所以，在我们的投资策略里对城市是有决策的，在城市决策以后，我们进了这个城市以后在这里扎根，因为这样会比较好地了解这个市场，了解这个城市，了解这里的客户，相应地，在产品端、服务端就可以做得更好，更好地服务于这个市场。这样我们可以在这个城市做到相对领先，公司的盘子会做得越来越好，越来越扎实。

具体的投资策略上，相对我们是广泛参与，但会谨慎出价，希望通过一种概率来获取一些好的机会。所以，我们在过往几年的投资当中，整个溢价水平都是非常低的，对后续的经营运作是非常有帮助的。在房地产里有一句话“投资做好了，决定了50%—70%的事情，后面的事情相对更常规的动作”。所以，投资在房地产里显得尤为重要。

和讯网：杨总，在您说的时候，我也注意到，之前你说到15个城市，后来的成渝、环渤海都紧跟国家政策走向的，像您说的顺周期的理念。先说个投资的问题，回过头来再说长三角的问题。2013年、2014年，我注意到有一些内房股到港股上市，包括景瑞本身，但某些公司出现了新股破发，或长期横盘这种现象也有发生。作为一个港股上市的公司，你对这个现象的理解？景瑞本身在港股IPO时对投资者的信心以及资本平台策略方面是不是都有自己的一些安排？

杨铁军：确实在港股有很多内房股，国内的房地产开发企业到香港去上市，其实更多看中的是香港资本市场相对比较规范。地产公司是个资金密集型行业，对资金的需求还是比较大的。香港市场应该为房地产提供比较好的资本平台，所以很多企业去那边上市。

这些年在香港上市，股价估值上确实不是那么理想，这个原因我想是多方面的，更重要的原因是大家对中国房地产市场第一是看好的，长期是一个不错的市场，但它也有不稳定的预期，包括经常会出现一些政策调整，投资者在估值上可能稍微打一点折扣，也算是正常。

景瑞选择去香港资本市场既是主动的，也是被动的，因为景瑞在2007年启动A股上市，排队也排了比较长的时间，但因为国内的政策对地产公司这块通路还是没有完全打开，所以我们转到香港做了上市。我们希望利用香港资本市场为景瑞更进一步地发展提供一个比较好的助力器。上市以后也感觉到这一点，对于景瑞在品牌、客户信心提升方面都带来了一些帮助，资金上也给我们带来了比较大的支持。

和讯网：如果是眼下或者再未来一两年的背景可能更容易一点，就不用排这么久的队了，现在沪港通已经推出，甚至深港通也即将有推进，对资本市场来说都是一些利好的消息，包括吸引国际的资金未来都有感受到，之前您说的深耕长三角，我不否认江浙地区、成渝、环渤海人文和基础都是一些比较好的选择，我本人也到江浙考察过数次，觉得还是被他们当地人们积极的生活状态打动，可能我是一些小女子的想法，但您看到更宏观的战略。我自己回老家和北京一线生活的时候，深切感受到三四线包括二线房子价格，二线是相对比较平稳的状态，三四线它的波动是比较大的，随着人口流动波动特别得大。我也看到数得上的房企在我们家都有开盘，但房子确实卖得不怎么样。您对二三线都有涉猎的企业可能对这个市场都有自己的看法，是不是像这个市场传言的那样用“颓废”这个词用来表述这个状况？

杨铁军：您确实观察得很仔细。确实在我们已经进入的这些城市里，不同的城市有不同的表现，尤其是去年浙江一带有些城市波动得挺大的，这里面可能有多方面的原因，供求带来的影响还是比较大的，很多城市在前期供应量放得太大了，对整个市场造成比较大的压力，这种现象确实客观存在。

但是从景瑞的策略来讲，在已经进入的区域还是有非常大的潜力。进了十几个城市，目前我们的规模在已经进入的这些城市，除了有些城市已经做到第一、第二，规模比较大以外，其他城市还是有很大的潜力可以挖。您刚刚讲到的三四线，会抓相对比较优质的地块，去抓当地比较主流的人群，再结合产品端，因为我们自己觉得还是要有点信心，对这些城市要了解得比较深刻，所以产品打造上要符合主流需求的，通过深度挖掘了解他们的内在需求，提供这样的产品和服务，机会还是有的。

在这个投资策略上，这些年在一二三线都有均衡布局，在投资重点上有七个核心城市，这七个核心城市应该都属于一线和二线城市，像上海、苏州、南京、杭州、宁波、重庆、天津，这是我们七个核心城市。当然，我们也有一些三四线的城市，这些城市地域特点非常重，你如果把握好了它市场的特点，还是有机会去做好一些事情的。这是我们的看法。

当然，我们也比较重视周期，我们是最早进入三四线城市的品牌房企。最近这两年我们也注意到三四线有些问题，所以策略上也在做微调，加大一二线的比重。

和讯网：您刚才已经略微讲了一下我继续要问的，是不是还是要在三四线城市继续深入，抓住地块、项目或当地的特色，还是要稍微转移一下战场。您刚才也提到，上海因为是一线城市，天津近一两年我感觉它的价值空间还升的挺快的，像北京这样的城市，有没有打算？或者京津冀周边，天津已经包含在这个范围了。

杨铁军：当初我们布局天津和重庆就是有这种战略意图，我们进天津就是想京津冀一带将来能够一体化发展，进重庆是在西南成（都）渝（重庆）地区都希望有一些作为。我们现在一直在关注这些机会，北京这样的市场大佬云集，市场城市确实也很高，要进来的话也是要非常谨慎，我不会为了要进某一个城市一定要拼块地，这也不是我们的策略，我们还在寻找恰当的时机，希望能进入这些市场。

和讯网：成渝地区也很不错，我在做消费调查时发现，消费板块成都已经作为一线城市来调查的，虽然地产方面还没有把它列为一线城市，但实际在消费方面已经是，消费包括对房地产的消费，成渝地区承接了西部崛起的一个转折点，桥头堡的作用，这也不错。我有注意到像您说的大佬，经常听到的潘石屹、任志强以及后来的毛大庆，我现场听过他们很多在论坛的言论，潘石屹说他参加了十几年的论坛，第一次用失落的心情，前不久三亚财经论坛他在那儿说，我也是跟踪他很多年，第一次发现他很失落；但任志强先是说被别人误解了房地产要下调，他说不是的，一线城市增长率还是挺高的，可能在明年的9月份，但是毛大庆我自己的感觉，也许我说的不太恰当，个人有个人的感觉，感觉他更落地一点，没有哄房价也没有说什么，而是说每个房企要根据自己的情况在用户终端想办法，他的办法在这儿就不再赘述了，您对房地产价格的走势有什么样的预判吗？

杨铁军：房地产行业发展到现在大家也在思考它将来会怎么走，这也是见仁见智的问题，我自己觉得房地产作为一个行业或者作为一个产业，它无论是在国民经济当中的重要性还是跟老百姓日常相关性方面，它长期还是会保持非常重要的地位。至于房价，我个人看法，一线城市巨大的人口吸纳能力，它在相当长时间之内还是会保持平稳甚至在平稳中略有增长的状态。一线城市土地资源确实非常稀缺，中国的城市特点是，在相当长时间之内都很难改变的一点是，人口会向一线好的城市去聚集。

和讯网：还是以功能性做引导？

杨铁军：对，非常强，这个短期内改变不了。当然，中国也在提倡发展中小城镇，但这需要个过程，人们的理念各方面也需要不断更新的过程。在相当长一段时间之内我还是比较看好一线城市，无论量还是价都会保持平稳甚至略有增长的状态 。

和讯网：我们和讯观察的还是紧跟您的想法。接下来二三四线城市，我感觉二线城市还是很平稳的，我去过很多省会去看？

杨铁军：二线城市也还是有机会，不同的城市如果从相对短一点的周期看可能要区别看待，有一些一线、二线城市如果供求关系，尤其库存量土地供应前期已经形成的供应相对偏大的话，再加上大周期来讲，房产作为一个投资品或投机品，它的功能在弱化，这会比较大地影响购房者的一些心态。在二线城市要看供求关系，这非常重要，有些城市去存周期很长，甚至达到3年、5年，这样的城市还是要谨慎。

和讯网：比如贵阳什么的。

杨铁军：有些供求关系非常好的城市机会还是非常不错的，房价还是又恢复性上涨的过程。

和讯网：您一点都不担心所谓人口红利的倒金字塔形吗？

杨铁军：这是更长的话题了。整体人口结构的变化确确实实会影响中国未来很多事情。我觉得房地产可能是影响非常大的一个行业。作为二线城市或者以省会城市为代表的这一批，城市很多都是单核城市，有比较强的人口聚集功能，再加上如果它在产业升级方面做得比较好，人口导入长期可以预期。这对房价会有一定的支撑。从我们自己来看，把三五年的事情看清楚，或者判断得更清晰一点，可能就已经很不容易了。

和讯网：我听您的意思还是要跟大经济环境相结合，如果产业方面调结构调得不那么合适，正好落到您所选择的城市去拿地开盘的话，可能真的是这么一个机会，还是要根据国家大势来结合一下？

杨铁军：是的。

和讯网：一是人口红利，刚才您稍微分析了一下；另外一个是3月份要推出不动产登记，您认为不动产登记和房企之间有没有一定的逻辑关系？

杨铁军：我想这个影响肯定会有的，具体怎么影响，可能还要综合来看。不动产登记制度推出以后的执行力度，怎么去推现在都不太清楚，包括它推进的速度或者强度都不太清楚，但推出以后对非正常投资的房地产企业会有一定的打压作用。就我们的看法，对刚需、刚改本身没有太大的影响。

和讯网：会不会让这个市场更明朗一些，最好出来然后知道结果？

杨铁军：作为我们这个行业的人来讲，所有政策预期的东西尽快落地，这是最好的，我们可以比较好地应对和布局这个事情。反倒是你脚老悬着，靴子老不落地，有些东西就不好评估。

和讯网：希望这个靴子落地，给大家一种明朗的，不至于预期波动，让人忐忑。

杨铁军：对，包括境外资本市场也希望你很多政策明朗，他就比较好预判你未来的情况。

和讯网：我自己感觉你还是相对偏乐观一点，我还是有个问题追问一下，在现在的大环境下，至少不像前两年走那么陡了，要么平，要么上要么下小小的浮动，房地产企业是不是也出现了一些格局的变化，比如兼并重组，未来如果在一切东西都不够明朗，大家去做调整时会不会出现这样的情况，大的兼并小的，大的去找新的方向。

杨铁军：你说的这个问题确实非常好，作为房地产企业我们一直在思考这个问题，未来的市场格局、行业格局会怎么演变。我认为，房地产行业发展到现在，随着很多政策各方面的明确，市场由以前相对不是很规范，相对偏狂热，大家都觉得房地产很赚钱这样的状态回归到相对比较理性的状态，我觉得对身在其中的企业来讲是件好事情。比方你刚刚讲到，可能有很多兼并收购的情况出现，我们在里面有个很明显的感觉是，随着房地产整个降温，它的利润率水平在往一个正常的状态回归，我们可以通过上市房企的数据看到，毛利率、净利率水平正在下降，往正常的角度回归。

这个回归是有好处的，一方面把非专业做地产的人，原来有很多产业资本在里面，在江浙地区有很多这种情况，有一个老板，他是原来做服装厂或其他的，因为房地产好赚钱，他也进来了。我们在拍地的过程中经常会发现这种情况，品牌房企我们能够比较好地预判对手会出什么价，他可能怎么样定位。但经常会冒出一些人不太了解的，举得很高，就把整个市场搞的也不是太健康，不是太正常。所以，我觉得把这些非主流的，非地产真正做专业的企业或资金他们会慢慢自动从这个行业里退出，对整个行业的健康发展是有帮助的。

当然随着整个行业的规模，现在是10亿平米/年量级的市场，长期大规模上升，规模上在做很大的提升也不大现实。可能未来五年就维持在10—12亿平米的量，这可能是比较稳定的状态。在这个状态下面，房企在里面怎么获取自己的市场地位，确实是值得思考的一个问题。现在比较明显的趋势是合作的趋势，越来越强。

和讯网：甚至跨行业合作，我看潘石屹去小米了，不知道他怎么做？

杨铁军：跨行业合作，同行业的合作也越来越多。在资本市场也会出现一些并购，这个也很正常，因为这个行业它不像原来那么好赚钱了，有很多风险发生，可能有的企业想从这个行业退出，寻找一些新的机会，我想并购也就产生了。这个未来会比较多，我个人看法，房企之间的并购、合作机会会比较多。

和讯网：不管是跨界合作还是并购，共同的一个目标是经营自己的公司？

杨铁军：是的。

和讯网：在这个背景下，您认为2015年还是去库存的状态，还是摸索这个点到底在哪儿？还是一种什么样的方式？

杨铁军：我想去库存还会延续一段时间，整个今年下半年总体就是去库存的过程，现在很多城市去库存还是处于相对比较高的位置，所以，明年上半年我觉得延续去库存的状态还会存在。但明年下半年可能市场会发生一些变化，这也就是和房地产行业本身的特性决定的，我们觉得大的市场容量不会有太大的下滑，在这个情况下，房地产本身它的生产周期决定了一些事情。

我们观察到，从2014年二季度开始到三季度末，基本整个房地产市场土地供应应该是非常少的，土地的成交也不多。当然到年尾我们发现有一点点小的活跃起来了，这是因为很多企业手里后续的生产资料确实不够了，他要补量了，这批量补上来的话，因为前面有半年左右的空档，这半年左右的空档在明年下半年就会形成市场上供应量相对的低潮，这可能就会导致整个市场价格各个方面会有一些往上走的机会，这是我们的判断。

和讯网：景瑞在2015年有些新的安排吗？比如合作还是扩容？

杨铁军：景瑞我们一直在梳理自己的战略和策略，还是坚持我们原有的战略布局，就是深耕长三角，扎根上海，兼顾重庆和天津这些重点城市。我们还是坚持快周转的策略，坚持产品价值领先的理念，这些大的策略我们都没有调整。

但是在2015年我们还是希望能够在运作的模式上做一些优化，会比较多地去合作，与同行的合作或与其他资本的合作，因为确实房企现在轻资产运营的趋势也越来越明显，很多龙头企业已经在这方面做调整。景瑞以前也和基金、同行有合作，我们希望在这方面加大力度，让景瑞在规模上有快速的成长，2015年我们希望按照这样的思路来做。

和讯网：运作模式上有所改善，规模上有所扩容，万科说他要做服务上转型，我们还谈不上转型，但是2015年大的布局？

杨铁军：我们觉得房地产转型这个事情还是要慎重，我们自己想我们的能力是什么？在转型上，如果专业的事情做不好，其他的事情是不是一定做得好，这还是要非常慎重，我们更喜欢提的是升级，我的运营模式的一种优化，我们讲大家通过合作能够“减肥”，不要资产太重，但要完全轻资产也很难，能够适度地减轻这方面的压力，但是我们可以在产品端、服务端结合未来客户的变化，去打造一些属于自己的特色和亮点，这个很重要。

其实我觉得像景瑞一直定位在做刚需、刚改的人群，主流的这部分需求，我们的客群一直在发生变化，我们的客户向85后、90后成为我们的目标客户，他们要买房子了，这个过程中我们发现他们的需求，情感诉求和以前的70后是完全不一样的。这时候你在产品端、服务端怎么打造就非常重要。今年我们做了一些改变，一是在品牌理念上做的升级，以前我们叫“懂你所需，住你所想”，今年我们在原来基础之上提出一个新的品牌理念“懂爱更懂家”，其实它背后的逻辑是要关注你的主流客群他（她）内在的需求，他的情感诉求，我们未来的客群是这样一批人，他还在打拼阶段，但注重给家里的亲人营造比较好的环境，但他们也不是特别富裕的人群，不会经常换房。

基于这样的一些诉求，我们在产品端上就会研发出这样一些产品，户型不是特别大，但功能很全，比如80平米我可以做到“2+1房”或“小三房”，这个房子能够满足一个人、两口之家、三口之家，甚至三代同堂，功能搭建上我们完全考虑了它的生命周期，尽可能地拉长。有的客群由于不是很富裕，换房、买房的成本又很高，所以保持一个高的性价比对他来讲是非常重要的。把总价压低，功能尽可能丰富，让购房者相对负担轻一点，这是在我们品牌理念背后的逻辑。

在产品完善和打造上，结合未来的发展趋势我提出了新的理念，比如“智慧社区”，将来整个景瑞的产品和社区能够满足新的人群对互联网、移动互联内在的需求，在这些方面，我们今年和海尔有战略合作，就是智能家居和智慧社区方面。

当然，我们也结合国家环保、绿色建筑方面的需求，因为今天大家觉得环境问题是个很大的问题，雾霾这些问题大家都很关切。前一两年我们在上海，估计北京也一样，空气净化器卖疯了，抢都抢不到，如果在我们提供住房产品时就能够把这个因素考虑进去，对客户来讲就是一个非常好的居住理念，因为社会发展到现在大家越来越关注健康，关注人文关怀类的东西。所以，我们的产品会在精装修、智慧社区、智能家居方面投入比较多的精力，希望将来这能够成为景瑞的特色或核心能力。

和讯网：甚至可以考虑社区医疗，顺便给东软做个广告，他们也在和房地产企业合作做社区。我听完杨总最后收尾的这些话时，个人觉得特别踏实，因为之前我听到的都是对房价大的判断或者牢骚，之前我听说过有这么一句话，未来十年如果你抓不住85后、90后这拨人的想法可能就落后了，不管你是做什么行业的。刚才您告诉我说，其实你们已经在所建或未来项目当中考虑到这些现象，我觉得特别好，“懂爱更懂家”可能让更多中低收入的人有自己性价比比较高的买房选择。所以感谢您！

杨铁军：谢谢！

和讯网：希望通过我们这个栏目能发现景瑞的价值，能从杨总的言论当中找到一些投资的机会，标配一下您的投资选择。谢谢杨总！

杨铁军：谢谢主持人，也谢谢各位网友！

（结束）