业绩稳健向上 房企混改典范绿城获资本市场长远看好

　　摘要：通过最近数年的持续优化股东结构，适实调整组织构架和运营方式，绿城中国从财务结构到经营业绩正变得更加稳健。

　　作为混合所有制房企的样本，绿城中国（03900.HK)正进一步得到资本市场和投资者的认可。

　　3月25日，在包括港股大盘在内的主要股指均出现下跌的情况下，绿城中国的股价逆市上扬，当天上涨1.4%，以7.38港元收盘。而在前一个交易日，绿城中国的股价更是大幅上涨7.85%。

　　连续出现的股价上涨行情，发生在绿城中国交出2018年成绩单之后，这也说明了外界和投资者对绿城过去一年经营业绩的认可和看好。

　　2018年是房地产市场环境多变的一年，也是整个房地产发展历程中的一个小年。这一年，龙头房企万科高喊“活下去”，碧桂园和恒大也下调增速，寻求更稳健的增长。

　　拥有不同市场定位和业务布局的绿城中国，在2018年也取得了不错业绩。他们的合同销售额增长至1564亿元，实现稳步增长，同时投资项目的销售均价达到25455元/平方米，继续位列行业前茅。

　　通过精准布局的投资，绿城中国在2018年所新增的土地中，有八成位于一二线城市，在其总土储中，一二线的占比已达到70%，成功实现向核心城市圈布局的战略换仓，抵御市场波动风险的能力大大加强。

　　更重要的是，依托大股东中交的资源优势及资本市场经验，以及主要股份九龙仓和创始股东宋卫平等的强大背景，绿城中国的股东融合逐渐完善，优势更加凸显。目前他们在境内外资本市场的融资端变得游刃有余，财务状况相比以往更稳健，这也能支持公司的持续稳健发展。

　　在过去数年的稳健经营后，绿城中国截至2018年末的银行存款及现金达到482.19亿元，这个规模是他们一年内到期借款余额的2.76倍。这意味着，绿城中国的债务期限结构更趋合理，不会面临债务压力。

　　与此同时，绿城中国也呈现出良好的财务状况，2018年的综合融资成本仅5.4%，凭借中交等股东的强大背书，这一展现公司融资能力的核心指标从2012年的8.8%一路下降。另外，绿城中国2018年的净负债率仅为55.3%，连续多年保持稳健，远低于地产行业平均净负债率。

　　过去的一年，中交等股东背景对绿城的显性优势还直接体现在融资方式的多样性上。在房地产行业融资趋紧的背景下，绿城2018年的多元化融资渠道保持通畅。不仅在境内通过发行公司债、短融、供应链ABS及永续中期票据等方式实现融资超200亿元，还在境外以普遍低于市场平均值的成本优势，获得约24亿美元的融资额，成功置换到期债务。

　　从应对市场波动风险的经营能力和财务安全性来看，如今的绿城中国早已不可同日而语，他们已经迈入中国最稳健房企的行列。

　　资本市场其实也更偏好这类上市公司，因为他们能在财务报表中显示出平滑的利润增长。而平滑的收益，会向投资人和外界释放一个信号：这是一家稳建的公司，不仅能获得更高的资本市场估值，也得寻求更低的债权融资成本。

　　站在新的起点上，绿城中国仍期望更进一步。现在，他们已经在内部开展了一场名为“道”“术”“为”的改革，通过对今后三年战略规划、内部架构、管控机制等的调整，为以后持续稳健发展打下坚实基础。

　　在最新的2019年至2021年三年总体发展规划中，绿城中国期望能确保达成产品品质第一品级、客户满意度第一身位，以及综合业绩位列第一阵营的三大战略目标。

　　为实现这一战略目标，绿城中国在总裁张亚东的领导下，采取了内部组织管控优化、营销系统改革破冰、推广项目群管控等数项措施。

　　这次变革，也得到了包括中交、九龙仓和绿城创始人宋卫平在内的各方股东支持。张亚东对外坦诚到，从去年开始，中交、宋卫平和其他大股东间进行了思想上的高度统一。

　　经过这一轮组织架构调整，绿城中国的下属单位由16个整合为11个，业务将更加融合；集团层面的职能中心由9个整合为7个，这能有效提升运营效能和决策效率。

　　在直面市场的一线营销层面，绿城中国也开始破除条线壁垒，打通营销与非营销体系，向一线业务单元充分授权，同时各城市公司实施项目群管理模式，以此促进业务融合，优化人员配置、提升人均效能。

　　这项改革也是为了解决过去投资不均衡造成的难题。今年绿城中国就将遭到到供货节奏不平衡的问题， 他们上半的年推货量不足30%，重心主要集中在下半年，这类问题如果不解决，会导致公司上半年可售货值少，影响营业收入和回款，最终可能使企业出现经营性现金流不足问题。

　　从今年开始，绿城中国就会采取差异化的投资策略，更加平衡去获取土地资源。他们继续深耕五大重点城市群，在一、二线核心城市实施“以点扩面、拥核发展”，在优质三、四线 城市实施“一城一地、流动性补仓”。同时他们也会进一步加大对小镇、TOD 物业、运动系列物业等特色特质业务的拓展，增加获取低价项目的机会。

　　当然，绿城中国也会将继续联动中交集团、九龙仓等大股东资源，加大与战略合作伙伴的合作力度，形成更大范围的战略联动，多元化扩大公司土地储备。

　　绿城中国这种在内部进行的旨在提质增效的改革，不仅与当前的房地产市场环境相适应，也符合行业发展趋势，对其他房企的组织重置也有着借鉴意义。而改革的目标，都是为了加大业务授权力度、精简流程、提升管理效率，促进企业有质量的增长。

　　改革的措施已经出台并开始执行，他们对今后的稳定增长也显示出更多信心。按照绿城中国的三年发展规划，今年的合同销售目标会争取实现2000亿元，明年增长到2500亿元，2021年达到3000亿元。

　　通过最近数年的持续优化股东结构，适实调整组织构架和运营方式，绿城中国从财务结构到经营业绩正变得更加稳健，资本市场也看好其长远发展。

　　继前两个交易日股价逆市上扬后，绿城中国在3月26日的股价走势依然向好，截至午间收盘，上涨幅度超过7%，股价已接近8港元。

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