V型反弹破1000亿大关！40家房企融资创16个月新高，融资环境松动？土地市场要回暖？

　　阳春3月，关于房地产市场“回暖”的消息频现，不仅北京、上海等一线城市的楼市出现“小阳春”，无锡等热点城市的土地市场再现抢地现象，而且典型房企的融资总额也现大规模反弹。

　　继2月环比下跌四成回到2018年水平后，3月40家典型上市房企完成融资总额环比大涨超8成，突破了1000亿大关，不仅超过了今年1月创造的近一年新高，而且创出16个月新高。

　　融资总额的大幅上涨，是否意味着房企融资环境宽松了？土地市场会全面回暖吗？

　　接受证券时报记者采访的业内人士认为，最近房企融资环境比去年4季度略有宽松，大家拿到钱后，在土地市场也有明显表现，部分二线城市抢地现象再现，溢价率上升。不过，全年来看，房企融资环境仍然偏紧，且今年企业已进入偿债高峰期，资金压力仍较大，全国土地市场持续全面回温的可能性不大。

　　40房企融资总额环比大涨85.25%

　　同策研究院的最新数据显示，3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关，创16个月新高。

　　

　　来源：同策研究院

　　与2月相比，3月的融资笔数、融资总额都创下了历史新高，除中期票据总额有小幅下降外，其余的各种债权融资方式融资额度均大幅上涨，最高涨幅达464.84%。

　　数据显示，3月债权融资额为985.15亿元，环比上涨78.49%，占房企融资总量的96.19%：

　　其中，第一名是公司债融资，386.40亿元，环比小幅上涨6.37%，占比37.73%；

　　第二名是其他债权融资324.9亿元，环比大幅上涨464.84%，占比31.72%；

　　第三名是信托贷款融资158.64亿元，环比大幅上升382.04%，占比15.49%；

　　第四名是境内银行贷款74.81亿元，环比上涨67.21%，占比7.30%；

　　第五名是中期票据40.40亿元，环比下降24.51%，占比3.94%；

　　委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。

　　另外，股权融资金额为39.05亿元，占总融资金额比重为3.81%，主要来自境内再融资总额的提升。

　　

　　图为2019年2月、3月典型上市房企融资情况对比，来源：同策研究院

　　其他债权融资总额创新高，环比大幅上涨464.84%，成3月最大亮点。主要有几笔大额债券发生，其中最大笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券，其次是金地集团(600383)发行的30亿元超短期融资券。

　　值得注意的是，3月整体融资成本在3%-7%之间，最高融资成本仅8.625%，与往期的百分之十几的融资成本相比，下降趋势明显。

　　房企融资环境略有宽松

　　3月融资总额的大幅上涨，是否意味着房企融资环境有放松趋势？

　　同策研究院总监张宏伟接受证券时报记者采访时表示，现在房企融资环境确实宽松了一点，第一是正常的开发贷都能做了，去年四季度可能还有额度限制；第二是从资本市场环境来讲，应该是允许借新还旧的，整个资本市场的环境比去年四季度宽松了一点；第三是融资的规模在增加，利率在降低。

　　“从去年11月开始，开发企业融资尤其是发债确实是宽松很多，近几个月的融资额度较高，也使开发商资金面得到缓解。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者说，目前可以说房企融资环境略有放松，因为去年以来多次降准后，整个国内货币政策总体是趋松了，但中央还是强调是定向宽松，向实体经济和小微企业放松为主，房地产的融资从政策口径来看目前是没有放松的，但是多次降准后整个金融体系的钱多了，对开发商的融资也有局部放松。

　　热点城市土地竞拍热度回升

　　房企资金压力缓解后，土地市场也有明显反应，近期部分二线城市土地市场开始回暖。

　　据中原地产监测，4月3日，无锡市出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。其中，融创获得2宗，另外还有一宗需要摇号。

　　中原地产的数据还显示，3月下旬以来，部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复，其中合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加，溢价率上升。3月下旬以来全国住宅地块合计成交55宗，溢价率低于20%的只有17宗，有19宗溢价率超过40%，其中5宗溢价率超过100%。

　　

　　中国指数研究院的数据也显示，3月份，合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场明显回暖，成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升，全国300个城市住宅用地流拍宗数占比下降至1.8%，为2018年以来单月最低水平。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在融资压力有所缓解下，部分企业再次开始进入土地市场抢地，2018年土地市场因为持续的调控为明显降温，部分企业拿地较少，而在最近降准后市场出现复苏迹象的情况下，房企再次进入土地市场，特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。从拿地企业看，以中型房企为主，包括苏州等城市出现了地方国企的积极拿地，在房地产市场竞争中，龙头房企逐渐放缓规模扩张，但中小型房企继续加大规模扩张，成为了最近拿地市场的主力。

　　易居研究院研究员王若辰也认为，3月热点二线城市地价反弹明显，一方面因为一季度房企发债融资较多带来资金面的好转。另一方面因为房企拿地预期从三四线城市向一二线城市的转移，同时一线城市供地量又较少，热点二线城市成为首选的拿地对象。

　　“大家拿到钱之后在土地市场上有所表现，最近热点城市土地市场开始回暖。”张宏伟预计，房企融资的宽松应该会持续几个月时间，接下来土地市场回温的特点有可能会更加明显。

　　不过，中国指数研究院则认为，全年来看，房企融资环境仍然偏紧，且今年企业已进入偿债高峰期，资金压力仍较大，全国土地市场持续全面回温的可能性不大，三四线城市降温态势已现，但一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力，获得更多企业侧重，土地市场将保持一定热度。

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