莫尼塔：一二线城市地产回暖意味着什么

    报告摘要2019年以来，我国商品房销售在区域上明显分化：一二线城市延续去年以来的回暖态势，而三四线城市则继续趋冷。目前，市场对于一二线地产回暖对全国商品房销售的支撑基本取得共识，但对其为中国经济提供的支撑则关注不多。我们认为，尽管一二线城市商品房销售在全国的占比只有三分之一左右，但对于投资、服务和消费的贡献远高于这个比例。因此，当全国商品房销售结构从三四线城市占优转向一二线城市占优，中国经济会获得更大的支撑。展望2019年，即使全国商品房销售平稳回落，但由于一二线的逆势上涨，仍有望看到房地产投资、房地产行业GDP、以及下游消费维持在一个较高的水平。

对房地产投资的带动：一二线城市单位销售面积对应的投资额更高。由于平均地价较高，一二线城市的土地购置费在全国占比达到67%；由于施工成本与建设标准更高，一二线城市的建安投资在全国占比达到47%。两者均显著高于一二线城市销售面积在全国的占比，因此考虑同样速度的销售增长，一二线城市对房地产投资的带动效应更大。

对房地产服务的带动：地产相关的规划、出售、租赁、物管、运营等服务行业产值在一二线城市更为集中。房地产作为第三产业，相关服务所创造的产值亦是GDP中一块重要组成部分。东部地区房地产行业GDP在全国占比超过六成，而其商品房销售在全国占比只有四成；东部地区房地产行业GDP在东部经济中的占比也远高于其他地区。这与地产中介、办公与商业运营集中在核心城市有关。由于一二线城市多分布在东部地区，因此一二线地产回暖，对整体房地产服务行业复苏更有帮助。

对房地产消费的带动：二手房占比高、居民购买力强，一二线城市对下游消费的拉动更强、更快。一二线城市相对于三四线的相对优势来自庞大的二手房市场、以及城镇居民的消费能力更高。一二线城市二手房比例更大，现房比例虽低于三四线城市，但相对劣势已在逐渐收窄，总体上从房屋销售到相关消费落地的周期会更短。历史上，社零中家电、家具、装修等分项增速与一二线城市商品房销售增速也有较好的正相关性。