顺发恒业3年未拿地土储匮乏“万向系”地产板块业绩承压或失守

　　本报记者 郑娜 刘颂辉 上海报道

　　“不再拿地，是不是准备转型？”日前，有投资者在交易互动平台向顺发恒业(000631)股份公司（000631.SZ，以下简称“顺发恒业”）发出这样的提问。

　　事实上，2016年至今，顺发恒业均未曾获取新的土地储备，除位于安徽淮南的两个拟建项目外，也无其他土地储备资源。

　　没有“粮仓”的顺发恒业，业绩也逐渐失去了支撑。在经历了2018年营业收入腰斩、归属于上市公司股东的净利润同比增长逾三成后，2019年一季度，顺发恒业营收同比大跌70.66%至2.17亿元，归属于上市公司股东的净利润也同比下滑45.23%至2.14亿元。

　　就未来的拿地计划及公司发展战略等问题，《中国经营报(博客,微博)》记者致电致函顺发恒业，公司董秘回复称，问题涉及到公司未曾对外披露的信息，同时当前窗口期，不方便接受采访。记者也致电致函顺发恒业间接控股股东万向集团公司（以下简称“万向集团”），截至发稿，未收到对方进一步回复。

　　不过，顺发恒业更新后的2018年年报补充披露的内容显示，其“2016年起开始业务转型的战略思考与研究，目前公司正处于转型重要时期”，并提出将“跟踪大股东聚能城项目进展，适时参与新型产业园区开发建设与运营管理”。据披露，万向集团的聚能城项目已于2019年3月举行了开工仪式。

　　在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，大股东的项目开发对于顺发恒业的影响相对有限，也并不能解决企业当下面临的问题。

　　房地产业务持续收缩

　　顺发恒业实际上从2016年起便没有新增土地储备。2016年年报显示，顺发恒业累计持有两块土地储备，均位于安徽省淮南市，分别为淮南HGTP09015地块、淮国土挂06021地块三期。2017年、2018年年报中，顺发恒业的土地储备依然为上述两地块。

　　据东方金诚2019年5月27日出具的跟踪评级报告显示，截至2019年3月末，顺发恒业上述两个项目规划建筑面积合计50.1万平方米，平均楼面地价354.81元/平方米；土地款已全部支付，共计1.79亿元。

　　不只是土地储备未增加，2016年，顺发恒业新开工面积仅6.98万平方米，同比大幅下降80.58%。东方金诚评级报告披露，2017年、2018年，顺发恒业连续两年无新开工项目；同时，其在建项目规划总建筑面积也从2016年的88.86万平方米，一路降至2018年的6.98万平方米。

　　同时，由于储备项目不足，可供在当期推售的新项目少，2016年~2018年间，顺发恒业的合同销售金额和销售面积连续3年下降。其中，2018年，合同销售金额、销售面积分别为21.19亿元和10.85万平方米，均较2017 年同比下滑16.41%、9.28%。

　　由此，顺发恒业业绩也从2017年的66.82亿元骤降至2018年的27.16亿元，同比下降59.36%；其中，房地产业务收入为24.29亿元，同比下降62.8%。2019年一季度，其营收同比大降70.66%至2.17亿元，归属于上市公司股东的净利润也同比下降45.23%至2.14亿元。

　　值得一提的是，顺发恒业经营的项目主要分布在杭州市、安徽淮南市和江苏南通市。东方金诚评级报告指出，受所在经营区域房价上涨，顺发恒业结算价格提高，2018年以来其毛利率提升较为明显。数据显示，2018年，其房地产开发与销售毛利率为47.06%，同比上升了25.6个百分点。

　　不过，随着杭州相对单价较高的可售项目减少，顺发恒业业绩增长将面临挑战。据披露，截至2018年末，其已完工项目中，杭州各项目未销售面积合计仅剩1.94万平方米，其余项目皆在江苏南通、安徽淮南，且大部分销售进度在95%左右；位于安徽淮南的泽润园二期的销售进度为77.47%，位于江苏南通的御园一期、御园二期销售进度为88.39%、91.15%。

　　而截至2019年3月末，顺发恒业在建房地产项目仅1个，位于江苏南通市，总规划建筑面积约6.98万平方米，总可售面积4.93万平方米，已售面积为4.8万平方米，未售面积仅0.13万平方米。东方金诚直言，顺发恒业“在建及拟建项目少且未来可售面积有限，对未来房地产业务持续发展支撑力度弱”。

　　6月11日，顺发恒业发布了更新后的2018年年报，其增补披露的信息显示，2019年计划开工建设淮国土挂06021地块三期，规划建设面积9.51万平方米。

　　这样一来，顺发恒业的储备项目将剩下位于安徽的淮南HGTP09015地块，其规划建设面积约41.61万平方米。东方金诚的评级报告显示，该地块楼面地价为377.73元/平方米，但尚未取得土地证。

　　顺发恒业零拿地的情况或许能在2019年有所改变。关于拿地计划，顺发恒业也在更新的信息中表示，“重点关注杭州、萧山、浙江大湾区、长三角一体化的机会，关注土地市场动态，积极参与目标区域的土地获取，适时适度增加土地储备1~2宗”。至今，顺发恒业尚未有拿地的举动。

　　张波指出，顺发恒业开发面积偏少，同步会造成收益的减少，收益减少会影响企业自身资金实力，资金实力不足又会再次影响拿地节奏，这是一个是循环过程。除非有着特殊资源优势，中小房企如果自身发展乏力，被淘汰的几率就会逐步增大。

　　跟踪“聚能城”项目

　　对于顺发恒业来说，“特殊资源优势”应该就是其大股东万向集团了。

　　公开信息显示，万象集团以汽车零部件制造和销售为主业，是中国汽车零部件制造代表企业之一，其由民营企业家鲁冠球于1969年创立。2017年10月25日，鲁冠球逝世，其子鲁伟鼎接班。在鲁冠球未竟的事业中，“万向创新聚能城”是极其重要的一项。

　　据《浙江日报》报道，2015年，万向集团启动“万向创新聚能城”建设。这项被万向集团称为“转型集大成之作”的项目位于杭州市萧山区，占地面积约8.32平方公里。

　　作为万向集团旗下的地产平台，自2015年年报起，顺发恒业便将“参与大股东聚能城的建设，积累新型园区开发建设与管理的经验”放在公司的“经营计划”中。

　　中信建投在2016年初的研报中称，“未来10年，万向集团将投资2000亿元建设一座万向创新聚能城，其中将包括新能源零部件、电池、客车和乘用车等产业，公司作为万向集团旗下核心地产平台，将在聚能城的开发建设以及未来的运营方面，发挥核心的作用。”

　　此后，2016年、2017年年报中的经营计划便始终包括“跟踪大股东‘聚能城’项目进展情况，适时参与新型园区开发建设与管理”，但彼时该项目并无动工的迹象。而顺发恒业于2019年3月份披露的2018年年报中，也未提及该项目。

　　不过，3月25日，万向创新聚能城的开工仪式终于在杭州市萧山区举行。顺发恒业也在其更新后的2018年年报中增补了“跟踪大股东聚能城项目进展，适时参与新型产业园区开发建设与运营管理”的信息。

　　值得一提的是，在“行业竞争格局和发展趋势”板块中，顺发恒业明确提到，“2016年起开始业务转型的战略思考与研究，目前公司正处于转型重要时期。”而这或许也正是顺发恒业一直以来拿地不积极的原因。

　　在张波看来，大股东的项目开发对于顺发恒业的影响相对有限，也并不能解决企业当下面临的问题，参与到大股东项目对于顺发恒业或有收益方面的增长，但并不能改变其自身发展乏力的现状。

　　事实上，2018年11月18日晚，顺发恒业曾公告称，万向集团公司拟收购万向资源所持顺发行业61.33%股权，从而成为上市公司直接控股股东。当时有分析认为，此次转让是为收购万向集团酒店资产和联合开发创新聚能城做准备。

　　2018年11月20日，万向集团向证监会提交了《万向集团公司要约收购义务豁免核准》申请材料，在收到反馈意见后，于2019年1月15日申请延期回复，但因“本次反馈意见相关事项的具体落实还需一定时间，相关材料还需要进一步补充收集与完善”，万向集团在 2019 年2月28申请中止审查豁免要约收购顺发恒业申请文件。

　　此后，7月15日，顺发恒业发布公告称，万向集团实际控制人、董事长兼CEO鲁伟鼎日前宣布将万向集团截至2018年度审计报告的资产全部捐赠设立鲁冠球万向事业基金。同时，顺发恒业也强调，该项举措并不会导致公司经营方向与战略发展、经营决策机制等发生变化，不会导致公司实际控制人发生变化，不会影响股东利益。

　　不过截至目前，该事项并无更多动向，顺发恒业在回答投资者提问时也仅表示，一旦万向集团公司准备披露具体计划、方案时，公司将及时履行信息披露义务。