富力地产上半年稳下半年发力 土储超6千万平方米

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

新浪财经讯 8月22日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”）发布公司2019年度中期业绩报告，上半年，富力地产权益销售稳中有进，盈利能力突出，毛利率高达37%。商业运营日趋成熟，营运利润同比增长，公司将深耕大湾区，抓住城市更新的大机遇，旧改项目超6000万平方米，同时，富力地产的土地储备非常充足，足够覆盖公司未来多年的开发需求。整体看，公司上半年的经营绩效优良，未来发展潜力巨大，尤其是房地产行业面临长期调整之际，“物业开发+商业运营”双轮战略，是成熟的地产经营模式，有望引领公司长期稳健发展。

权益销售额稳中有进 全年预计销售1600亿

根据公司中期业绩报告，上半年富力地产权益销售额达到602.2亿元，同比增长6%，权益销售面积为552万平方米，同比增长25%，销售均价为10900元/平米。上半年的销售均价为2700元/平米的拿地均价的4.04倍，为公司的后续开发留足了利润空间。

通常来说，地产公司的销售主要看可售货值及去化率，富力全年可供出售的货值达3000亿，预计去化率在50%-60%。公司这一去化率并不算高，完成难度预计不大。相应地下半年预计销售900-1000亿元，四季度推货会比较多。

公司自2018年一举突破千亿规模以来，位列克而瑞销售规模第19位，若今年达成1600亿元的销售额，预计排名将进一步提升。

盈利能力持续兑现 全年业绩预计同比增长

上半年，富力地产盈利稳定向上，半年实现营收350.5亿元，同比增长3%。其中，物业销售类业务营收299.7亿元，同比增长2%；物业投资、酒店运营及其他营业额达到50.8亿元，同比增长6%。

在公司中期业绩发布会上，董事长李思廉指出，截止目前，公司交楼结转670万平方米，已超越去年全年的610万平方米，今年目标完工面积将超过900万平方米。因此，公司今年全年利润可以说肯定是大于去年全年利润。同时，公司账面的预收账款达到394亿元，能在一定程度上保证全年利润增长。

同时，公司的盈利能力位于行业前列，集团毛利率高达37%。其中，物业销售的毛利率更是达到41%的行业高水平。公司半年加权ROE为5.84%，与去年同期相仿，整体的盈利能力保持稳定。

上半年，公司账面现金储备增加至390.3亿元，随着下半年近千亿元左右的销售回款，公司账面资金将逐渐充裕，鉴于此，董事会决议宣派中期股息每股0.42元，股利支付率达到33%。

土储货值充足 能满足后续多年开发需求

富力地产账面土储丰富、货值充足，未来的开发及业绩有着充分的保障。截止今年上半年，公司权益土地储备达到6100万平方米，相应的权益货值达到7810亿元，货值较2018年底增长6%，集团业务遍布全国140城。7810亿元的货值，相当于22倍的2019年上半年营收，足够未来多年开发之用。

今年上半年，公司新增权益土储653万平方米，拿地金额约180万亿元，平均土地获取成本仅为2700元/平米，合计850亿元货值。

行业周期调整在董事长李思廉看来比较正常，全国销售数据仍在16万亿左右，并没有变差。他表示如果行业指标有所调整，政府会适当放宽融资的，这是过去几年我们都有目共睹的。下半年，富力地产将继续寻找优质土地补充土储，由于账面土储足够丰富，并有超过6000平方米的旧改项目，富力拿地选择更多，也更从容。

全球最大的豪华酒店业主 经营日趋成熟

富力地产作为全球最大的豪华酒店业主，经过多年的经营沉淀，公司酒店运营日趋成熟。截止上半年，富力旗下酒店数达到90家，上半年新增一家国际品牌酒店，管理总建筑面积395.22万平方米，总客房数达到27173间。

公司管理运营酒店的效率逐渐提升，上半年营收33.7亿元，经营净利润6.3亿元，同比增长7%。截止今年6月底，富力地产账面酒店运营相关资产达到387.73亿元，占期末总资产9.56%，占净资产的54.27%，公司所运营酒店一定程度上增厚了公司的资产，另一方面则提升了公司的综合运营实力，为公司低成本融资及低成本拿地提供了有力的资产支撑。

商业地产盈利快速增长 富力广场马来西亚开业

截止6月底，公司商业地产运营面积稳步上升，上半年建筑面积达到8.1万平方米的新山富力广场在马来西亚开业，同时，广州花都物流园新增仓储面积6.6万平米，总建筑面积达到200万平方米。

上半年公司物业投资收入达6.35亿元，期间盈利5.69亿元，尽管目前占总营收比重仍小，但在稳步增长，物业投资上半年的营收较去年同期同比增长9.1%，期间盈利同比增长32%。与酒店资产类似，公司所持商业物业也能相当程度提升公司的综合竞争力。截止6月底，公司物业投资账面资产达到297.88亿元，占公司总资产的7.35%，占净资产的41.69%。运营中的酒店及商业资产的市值合计高达820亿元。

抓住城市更新大机遇 深耕大湾区

公司作为深耕广州及大湾区的龙头房企，顺势抓住了大湾区旧改大机遇，目前，富力地产已经签署合作城市更新项目超过60个，总的规划建筑面积达到6000万平方米，其中一、二线占比达到95%，包括广州、太原、天津、佛山、珠海等城市，目前所签署的项目主要聚集在大湾区，占比高达70%。

在深圳、广州等大湾区热点城市的土地价格逐渐走高的情况下，李思廉表示深圳先行示范区提出后，相关部门称不代表会放宽房价。现在想在深圳拿地很难。深圳目前没有什么住宅地推出，每次推出大家都争得头破血流。这不合适富力，公司会选择布局一些旧改项目。

尽管旧改项目所涉及的周期更长，资金占用相对更多，但是旧改等城市更新项目的土地成本更低，加之富力有着酒店、商业、住宅等多元化的综合竞争力，对于拿下并开发旧改项目的竞争力和预期利润是更高的。随着存量房时代的加速到来，老房更新的需求日渐旺盛，旧改或是行业的下一个风口。