稳健派的心思：文一地产爆发式增长背后的商业逻辑

　　在安徽民企阵营中，文一一直是神奇的存在。

　　这家成立于2004年的企业，以15年的发展轨迹划出了一条稳健向上的曲线，一跃而成为全省民企的领头羊。

　　12月1日，亿翰智库发布《2019年1-11月安徽省典型房企销售业绩TOP30》榜单，文一地产有限公司排名第二；11月20日下午，2019长三角百强企业新闻发布会在上海召开。会上发布2019长三角企业100强、2019长三角制造业企业100强、2019长三角服务业企业100强排行榜。文一集团以318亿元营收总额位居2019长三角服务业企业100强排行榜第45位，系上榜安徽民营企业第一。

　　图 | 百强证书实拍

　　树大招风，荣誉加身的文一不仅赢得赞赏，也招徕无数的嘲讽与诋毁：不少公众号媒体开始以文一近年来销量下滑为由，大肆宣扬“文一不行了，地王垮了……”

　　但事实果真如此吗？

　　深谙市场之人，自然能从文一的崛起中，发现其背后独特的商业逻辑以及企业经营的智慧。

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　　化危为安永远比顺水推舟更能反应企业的市场判断力与决策力。

　　早在2008年下半年，文一就遭受企业发展中的首次重挫。受全球金融危机的影响，整个房地产市场一片萧条。据资料显示，在3个月左右的时间里，文一地产销量几乎为零，说它穷的“揭不开锅”毫不夸张。

　　为了“活下去”，文一老板周文育和公司中高管商量后，通过特价房和低价卖给员工等形式迅速回笼资金。在周文育看来，企业的现金流十分关键，即使卖亏一点，总比因失血过多而死去强。

　　2009年春节后，合肥房地产市场开始回暖，并且步入发展快车道，文一迎风而上，短短几年的时间，文一开始大规模扩张。

　　2013年，房地产市场再次出现寒冬。文一率先在合肥市场以降价10%的勇气挽回颓势。在此前后，实力与日俱增的文一储地节奏开始加快，仅2014年就狂吞了十块地。随着拍卖市场的“地王”频现，企业随之声名大噪。从2013年到2015年，文一地产在合肥拿地19宗，从名不经传的小企业跻身为安徽省民营企业20强。

　　2015年下半年开始，合肥房地产市场出现了井喷。手握大量土地的文一成为了最大赢家，长尾优势尽显。

　　在合肥楼市最疯狂的2016年，文一赚得盆满钵满，更是频繁拿地。2016年，文一共计在合肥拿下8宗地块，总面积1245.72亩，总价约152.1亿元。其中，2016年3月，文一地产更是以76.89亿元竞得滨湖总价“地王”。也是在这一年，文一成长为安徽本土最大房企，以年度115亿的销售额跻身“百亿军团”。

　　事实证明，文一多次“断臂自保”的举措中暗藏经营智慧，顺势而为的果决和从容，让文一成功“弯道超车”。

　　但疯狂终究是短暂的，2016年10月份，合肥连夜紧急发布限购政策，楼市瞬间降温。这无疑给当时各大房企一记重锤，文一拿下的多宗高地价项目也被泼了“冷水”。

　　随着调控进入深水区，一系列的市场表现将房企压得喘不过气，2017年，文一更是几度被爆出破产的传闻。

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　　但传闻终究是传闻。

　　楼市的冷暖受政策影响十分明显，而文一恰是市场中能够审时度势，紧跟风向的少数房企之一。

　　文一企业文化中的“九字方针”对应着“顺势而为”的理念，即：跟党走、不偷税、不行贿。文一人解释“跟党走”就是顺势而为，顺应国家的大政方针。

　　在前几次市场调整中，文一屡屡在销售上“放大招”，同时主动收缩市场份额，努力使危机转变为提升自身素质和企业凝聚力的契机。一旦市场放开便迅速乘势而上，与其它企业拉开身位。

　　就像近几年，楼市下行，“房住不炒”的政策持续颁布，但文一早已开始调结构、保增长，并加快转型的步伐。

　　据集团官网显示，除了房地产外，文一还涉及建工、餐饮、文旅、物流、建材、物业、教育、酒业、传媒、体育、矿业、科技（股票代码：SH600520）等十余项多元化产业。

　　其中文一集团在2013年成立的文一篮球俱乐部更是成为安徽体育事业的一张新名片，曾问鼎NBL2016、2019赛季总冠军，连续四年打进总决赛。文一男篮的目标不仅于此，而是打进中国男篮CBA联赛，成为安徽首支CBA球队。

　　并且据企查查显示，文一投资控股集团的高管和负责人均是周文育，并且周文育直接关联的企业就高达数十家，包括：

　　瑞泰置业、包河酒业、文一物业、文一建筑安装、文一点石矿业、文一白马山篮球公园、文建建筑安装、文一戴斯、肥东县和平大酒店、文一建材、华东物流、文一篮球俱乐部等，涉及的行业非常之广。文一集团时刻演绎着“要么不做，做就做到最好”的匠人精神。

　　图 | 来源于联图谱

　　并且，随着企业多元化结构的展开，文一的资金链早就不单只靠地产业务支撑。可以说房地产是文一集团的主心骨，但文一，不止地产。据透露，文一集团资产负债率已由2016年62%下降到2019年的38%，百强房企中这样低负债率的企业都是相对较少的，由此可见文一集团的稳健。2019年度文一多元化收入近百亿，多元化已经占文一集团收入的三分之一，转型升级让企业进入高质量可持续发展轨道。

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　　从30万元创业资金起步的小民企，到如今总资产数高达七百多亿元的省民营企业排头兵，文一集团的每一步都稳扎稳打，运筹帷幄。

　　发展之初，文一致力于打造“能让90%以上的老百姓(603883,股吧)买得起”的刚需房，待到开发经验足够成熟后，文一开始涉足高端产品，锦门系、豪门系等应运而生。

　　图|文一•塘溪津门实景

　　2019年，文一拿下合肥长丰县2块、瑶海区、阜阳市各1块及上海闵行区2块共6宗优质地块，总面积394.72亩，其中四块已打造为文一•锦门繁华里、文一•锦门云栖新语、文一•锦门桃李、文一•锦门云栖天境四大锦门系高端项目，标志着文一逐渐在房企高端市场站稳脚跟。

　　除产品规划外，文一集团整体战略布局上，也是一步一个脚印。

　　在安徽房地产市场站稳脚跟后，文一并没有故步自封，而是积极寻求突破，调整企业发展规划，开启合肥&上海双总部的格局：

　　7月12日，文一集团子公司合肥瑞墨商业管理有限公司以31027万元成功竞得闵行区闵行新城MHC10204单元13A-06A、14A-05A地块，出让宗地总面积为8562.40平方米,据规划，将建设7300㎡的酒店及2.33万㎡的总部大楼。

　　9月24日，文一集团上海总部揭牌仪式正式举行。此举标志着文一集团正式形成合肥、上海双总部运营格局，对于提升文一在全国的品牌影响力、加速全国化布局有着里程碑式的重要意义。

　　在不断调整自己前进步伐的同时，文一并没有因为速度而失去对品质的追求。

　　2016年，文一进行全面品质升级，三年投入数千万元，开展对已交付业主入住小区的品质升级改造工程，以切实行动，提高文一业主居住品质感和幸福感。

　　并且在新房交付上，文一也力求做到最好。

　　多年来，文一集团始终坚守“文启心智，仁德合一”的价值理念，并以“砖瓦精神，贡献社会”为使命，从容不迫的保持持续上升趋势，是对踏实奋进之徽商精神的传承与发扬，是对安徽民营企业影响力的锻造，这份情怀与担当值得尊敬。

　　正是因为这种不忘初心、敢于超越自我的精神，才成就了今天的文一。

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　　2016年这一波房地产调控持续至今，已超出以往周期定律。就在今年11月，全国房地产调控政策出台了近70次，而去年周期只有20次，表明本轮房地产周期需求并未大幅下滑，从根本上支撑了房地产市场。但调控定力也强，从“房住不炒”到“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产调控仍是稳字当头。

　　政策的维稳，敦促文一集团快速调整战略，稳健前行，以保持的企业核心优势。据中国指数研究院提供的数据，2019年1月至11月，文一地产销售额为273.6亿元，这个数据超过了其2016年全年销售额。近日，有媒体质疑文一从2016年之后，2017､2018年两年的销售额连续下滑，甚至有造谣其资金链紧张事宜都被文一一笑而过，足以看出文一历经风雨后，更加成熟，比我们预想的还要强大。

　　的确，2014年、2015年、2016年，文一抓住合肥快速发展期，销售额每年均翻倍增长。2016年10月发布限购政策之后，市场快速降温，次年的合肥楼市成交量缩水70%。 合肥限购之前，文一在滨湖新区有两个加起来近百亿投资的项目，一个是总价地王76.89亿的塘溪津门文旅项目，一个是33.8亿的豪门金地项目。这两个项目均被定位为文一的高端系项目的代表，受调控影响，这两个项目一度被外界认为会停置或降低品质。然而随着时间推移，豪门金地及塘溪津门两个项目先后进入了交付周期。交付之后的产品已经说明了一切。笔者亲历过一次塘溪津门的交付，一位业主跑到小区里看到一个商墅的交付实景，感叹比住宅的品质做得还好。

　　近两年，文一并没有沉寂，而是在储备力量，用他们自己的话说是顺势而为，做好阶段性战略调整，再次蓄势待发，实现弯道超越。安徽省民营企业服务业百强榜单排名第一、连续三年蝉联安徽省民营企业营收百强排名第二、连续九年荣获“安徽民营企业10强”，且连续多年稳居安徽省民营企业纳税前三，每一个纷至沓来的荣誉，都是文一不断强大的品牌实力最好的证明，也许在2020年将再度交出一张亮丽成绩单。

　　稳健派的心思：文一爆发式增长背后的商业逻辑

　　图 | 文一获得2019安徽民营企业服务业百强榜单排名第一

　　我们也期望，在文一的引领下，安徽民营企业能立足优势，快速崛起，在全国范围内发出振聋发聩的声响。

　　“中国民营经济只能壮大、不能弱化,不仅不能‘离场’,而且要走向更加广阔的舞台。”安徽经济发展离不开民营企业,希望中国经济大舞台上多一些安徽的声音,中国民营企业500强榜单中多一些安徽企业。我们不捧杀文一,但也不吝赞美,因为我们共同的愿景是建设现代化美好安徽。

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