房地产行业2019年内房股年报业绩综述：寻求规模增长、盈利能力和财务安全的平衡点

　　业绩稳健增长，但因结算增速下降和利润率下滑而承压。2019 年样本房企营收同比+20.7%，增速较2018 年下降19.6 个PCT；归母净利润同比+8.9%，增速较2018 年下降5.8 个PCT（剔除中国恒大后，样本房企归母净利润增速+19.9%）；核心净利润2716.5 亿元，同比-1.6%。营收增速下滑的主要原因是2017 年后全国商品房销售金额增速下降，导致期内房企结算金额增速放缓。归母净利润增速不及营收增速的主要原因是：1）当年毛利率较上年下滑3.7 个PCT 至28.9%；2）三费占比较上年提升0.5 个PCT至9.9%；3）少数股东权益占比较上年小幅提升0.7 个PCT 至22.5%。
　　2019 年样本房企ROE 达19.8%，较2018 年提升1.2 个PCT，在销售净利率和总资产周转率下滑背景下，ROE 增长主要源于权益乘数的提升。
　　销售仍保持较高增长，土地投资回归一二线。2019 年样本房企销售金额同比+20.7%，增速较2018 年下滑16.7 个PCT；销售面积同比+20.7%，增速较2018 年下滑5.3 个PCT；受新冠疫情冲击房企2020 年销售目标谨慎但不悲观，预期销售增速均值为12.5%。土地投资方面，样本房企拿地面积同比+7.0%，其中中国恒大、融创中国、世茂房地产、中国金茂、绿城中国等拿地面积增速较高。样本房企拿地面积一线/二线/三四线城市占比分别为6.0%/51.9%/42.1%，相比于2018 年分别变化+0.7/+7.3/-7.9 个PCT，规模型房企主动从三四线城市向一二线城市回归。
　　净负债率持续降低，融资成本和债务结构整体稳定。2019 年样本房企平均净负债率82.4%，较2018 年下降2.0 个PCT，在行业规模见顶，融资重要性不断提升的行业背景下，降杠杆成为部分房企2019 年的主旋律。2019 年样本房企综合融资成本6.6%，较2018 年小幅提升0.2 个PCT。短期借款与有息负债占比33.5%，较2018 年提升0.8 个PCT；现金短债比1.7 倍，较2018 年下降0.3 倍，整体能够较好覆盖短期借款。
　　投资建议：受到结算规模增速下降和毛利率下滑影响，2019 年内房整体业绩增速有所下滑，房企之间分化进一步加剧，在实现规模增长、盈利能力和财务安全三者之间寻找较好的平衡点成为部分房企2020 年亟待解决的命题。伴随着疫情对于行业销售影响逐步淡化，我们认为城市布局优异，财务状况良好的房企有望持续受益于政策和流动性边际改善，推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】，建议积极关注【中骏集团控股】、【弘阳地产】等。
　　风险提示：新冠疫情影响超预期，行业销售下滑超预期，政策逆周期调控力度不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。