新力控股高管团队持续大挪移

　　明星职业经理人陈凯加入新力控股（02103.HK，下称“新力”）担任联席董事长兼总裁后，人员调整大幕渐次拉开。

　　第一财经记者独家获悉，青特置业总裁汤义龙将离职，拟将加盟新力担任集团营销负责人。

　　2004年毕业于哈尔滨师范大学的汤义龙，先后在龙湖集团（00960.HK）、阳光城(000671,股吧)（000671.SZ）从事营销工作，随后加盟青特置业担任总裁一职。在龙湖集团、阳光城期间，因为是陈凯老部下而相识，受到陈凯邀约，加入新力。

　　按照新力目前初步计划，现任新力营销负责人宋湘西大概率将转型担任区域总。

　　作为国内顶尖的地产职业经理人，陈凯先后在阳光城（000671.SZ）、中南置地担任核心领导岗位，并助力这两家公司从业内不起眼的角色一跃到如今华东地区的知名房企。有了两次成功经验的背后，陈凯加盟新力无疑让这家公司立马成为业内焦点公司。

　　实际上，从2月开始加入新力控股之后，陈凯就一直在重新进行人员调配，来适配未来的组织发展。

　　根据第一财经记者不完全梳理，在陈凯加盟新力之后，将原旭辉银盛泰集团副总裁赵洵邀请加盟新力，担任集团人力负责人一职。同时，邀请原中锐地产总裁胡俊加盟新力，担任杭州区域总。此前，胡俊曾在中南置地担任区域总，同样是陈凯的老部下。

　　由于这样的人员变动，几天前，新力发布公告，该公司执行董事及副总裁佘润廷离职。在陈凯加入之前，佘润廷曾是新力职业经理人中最高级别，分管投资、运营、营销及品牌。

　　作为一家来自江西的后起之秀，新力2010年在江西南昌开始第一个项目。目前新力将业务拓展至长江三角洲地区、粤港澳大湾区及华中华西核心城市及其他地区。

　　不过，新力目前的布局依旧集中在江西和广东惠州。年报披露，截至2019年底，其持有应占权益的总土地储备达到约1509万平方米，其中江西、长三角、大湾区及其他中西部核心城市分别占比约33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。过于集中的布局实际上将给这家公司带来一定的系统风险，一旦区域市场下挫，业绩的可持续性将受到很大的挑战。

　　此外，较高的财务杠杆和较低的权益销售同样是制约这家公司发展的重要因素。

　　作为一家依赖财务杠杆扩张的公司，2016年、2017年、2018年新力净负债率为190%、270%、240%，是行业内净负债率最高的公司之一。

　　根据新力发布数据，2019年销售914亿元，其中权益销售额451亿元，权益销售占比49.3%，是目前权益销售占比较低的公司之一。而通过财务大量的联营、合营形式，实际上可以有效减少表内负债水平。

　　比如今年4月，江西新力地产投资有限公司和江西瑞达投资有限公司各持股50%的南昌市威汀置业有限公司（南昌威汀）发生股权变更。变动后，南昌威汀引入新股东芜湖点瑞股权投资合伙企业。新力、江西瑞达、芜湖点瑞分别持股35%、35%、30%。

　　一周后，4月28日，新力将持有南昌威汀的剩余股份悉数进行质押，这次质权人恰好为此次南昌威汀引入的新股东——芜湖点瑞股权投资合伙企业。

　　通过股权转让和质押，新力就可以降低持股比例，可实现部分子公司财务不再并表，从而有效降低表内负债。同时，转让及质押股权所得则能带来增量融资。

　　从目前来看，不少公司都会通过上述形式进行表外融资，进而降低自己的表内负债。不过，参考新力此前的净负债率看，目前新力的实际财务杠杆还将高于同行水平。

　　除此之外，较低的营收质量，也是陈凯需要解决的难题。截至2019年末，新力的净利润率为7.5%，明显低于同行平均10%的净利润率水平。

　　显然，进行组织架构调整后的新力，还将面临更多的难题要处理，面对竞争较为激烈的市场，留给新力的时间并不多。