保利地产盈利能力下滑，销售额重回行业前三困难仍存

“上半年，保利地产(600048,股吧)销售额位列行业前四，不及碧桂园、恒大和万科。”

作者：夏天天

编辑：tuya

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保利地产（600048.SH）将销售目标重新拉回行业前三的目标在短期内或许难以实现。

保利地产最新发布的2020年半年度业绩报告显示，今年上半年，实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%；实现销售面积1492.2万平方米，同比下降8.8%。

上半年，保利地产实现签约销售额位列行业前四，不及碧桂园、恒大和万科，而第四和前三的销售差额超过300亿元。

盈利能力下滑

保利地产半年报指出，报告期内，受疫情影响公司房地产项目开竣工部分工期滞后。公司积极采取复工复产措施，保持业绩稳健增长。2020 年上半年实现营业总收入 737.06 亿元，同比增长 3.6%；净利润 133.22 亿元，同比增长 2.8%；归母净利润 101.24 亿元，同比增长 1.7%。

营收和净利润的增长难以掩盖毛利润的下滑的事实，华西证券报告认为，报告期内，保利地产净利润增速低于营收增速主要系毛利率为 35.68%，同比下滑 4.06个百分点。盈利能力方面，公司净资产收益率、销售毛利率及销售净利率分别为 6. 22 % 、 35.68%、18.07%，较上年同期下滑 1.69个百分点、4.06个百分点、0.15个百分点，公司盈利能力略有下滑。

国信证券报告分析指出，公司销售、结算不达预期，或因市场再度升温引发房地产调控预期。

保利地产计划在2020年实现竣工面积3400万平方米，上半年其竣工面积为1213万平方米，仅完成全年目标的不足4成。

来源:公司公告

此外，更加值得关注的是，保利地产的经营活动现金流净额较去年同期下滑255%至-252亿元。

对此，保利地产解释称，经营活动产生的现金流量净额变动主要是因为销售回笼随销售规模减少，而合作项目往来款投入增加。

重回行业前三希望渺茫

保利地产是一家专注于房地产开发与经营的企业集团，坚持“一主两翼”战略，形成以“不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼”的业务板块布局。其房地产业务主要聚焦刚性和改善性需求，以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

与众多民企房地产公司不同，保利地产凭借央企信用优势，在各大金融机构获得充足授信。截止上半年，保利地产的银行贷款授信总额达到5230 亿元，剩余未使用额度为 2385亿元，拥有未发行公司债额度 110 亿元、永续中票额度 40 亿元，融资头寸充足；公司有息负债综合融资成本仅约 4.84%。货币资金达 1257 亿元，为短期借款及一年内到期债务的 1.96 倍。

从资产负债率来看，上半年，保利地产的账面有息负债 3021 亿元，资产负债率为77.66%，扣除预收账款资产负债率 66.05%，仍处于行业较低水平，。

从新项目发展情况看，保利地产上半年还拓展了44个项目，新增容积率面积984万平方米，同比增长19%；成本820亿元，同比增长54%，待开发面积总计6727万平方米。

为迅速实现赶超目标，2017年底，保利地产公布实施房地产项目跟投方案，授权经营层制定相应细则并具体实施。单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的 10%。跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投，跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担。

保利地产董事长宋广菊曾公开表示，对未来两三年保利再站到前三的位置是有信心的。此外，保利地产还公布了“345战略”，即2017年实现销售额3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年冲击5000亿元。

今年上半年，宋广菊也公开表示，目前国家调控能力非常成熟与稳健，房地产行业在中央政策不断对冲、资金不断涌入下还是会呈现非常稳健可期的态势。从另外角度讲，对于头部企业来讲，有产品力的、有品牌力的、有经营管控能力的大型稳健企业，未来会是很好的趋势。

从销售数据看，在上半年销售数据难以挤进前三后，今年1-7月，保利地产实现签约面积1814.47万平方米，同比下降0.52%；实现签约金额2731.51亿元，同比下降2.33%。

从目前的行业发展状况看，房地产行业前三强依然是恒大、万科、碧桂园。数据显示，今年前7月，恒大实现合约销售金额约达3991.4亿元；万科合同销售金额约3795亿元：碧桂园实现权益销售金额3212亿元。

对此，有业内人士指出，对于保利地产尚不足3000亿元的销售而言，以及与行业前三近500亿元的差额而言，短期内进入前三的难度依然不小。

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