半年报披露越秀地产一项绝对优势

　　善于深挖财务报表的专业地产股投资者，往往会通过财报和业绩会，去挖掘股价可能低于真实价值的潜力股。这其中，已销售未入账的销售额是极为重要的指标。这一指标往往决定未来两年公司的营收和利润。

　　8月24日召开中期业绩电话会议的越秀地产（HK0123）向媒体公布，上半年越秀地产平均借贷成本只有4.71%，同比下降 5个基点。其中于上半年发行的一笔最长5年的企业债，发行票面利率甚至只有 3.13%。而根据克而瑞的统计，今年前七月房企的平均融资成本高达6.33%。

　　另外，截至今年上半年的已售未入账的销售金额，较2019年年底又增长了8%，达到955亿元。与此同时，已销售未入账部分的平均房价达到了21900元/平米，也较2019年年底的20200元/平米更高。对投资者来说，上述指标暗示着越秀地产未来若干年营收、毛利可能持续增高的趋势。

　　经营性现金流实现净流入

　　2020年上半年，越秀地产实现营业收入约为人民币237.1亿元，同比上升8.8%。权益持有人应占盈利约为人民币19.9亿元，同比上升6.7%。核心净利润约为人民币19.9亿元，同比上升8.5%。

　　另外一方面，在上半年全国商品房销售金额受疫情冲击，处于负增长的情况下，越秀地产录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约人民币375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同销售目标人民币802亿元约46.8%。合同销售均价达到每平方米人民币24,700元，同比上升9.8%。

　　越秀地产的财务也比之前更为健康。

　　截至2020年6月30日，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币301.6亿元，与年初基本持平；净借贷比率为71.2%，较年初下降2.8个百分点。

　　从今年中期业绩看，上市房企中净负债率较今年初下降者不在少数。但大部分房企的净负债率所以下滑，仅仅是因为新增负债总额，没有与净资产同比例增加而已，新增负债的金额仍然高达数十亿元，乃至上百亿元。越秀地产和这些房企不同的地方在于，公司上半年总借贷只较去年年底增加4.1亿元，是极少数新增借款不足5亿元的房企之一。

　　而且，新增大部分是用于置换到期的高利息负债，并因此促成了越秀地产融资成本的进一步降低，平均借贷成本同比下降 5个基点至4.71%。上半年，越秀地产发行的最便宜的一笔债，发行期限3+2年，发行票面利率仅 3.13%，是境内发行的15亿元公司债。

　　所以对外债的依赖很小，是因为经过多年的培养，越秀地产已有很强的自身“造血”能力，今年上半年公司获得的经营性现金流入达到205.3亿元，以及完全足够覆盖支付土地款、开发支出、税金、利息等经营性支出需要，截至上半年经营性现金流净流入

　　事实上，今年越秀拿地规模不小，广州、杭州和苏州3个城市新增5幅优质土地，总建筑面积约为110万平方米。

　　拿地渠道更为多元

　　既要确保低负债率、低融资成本和经营性现金流为正，又要扩大土储规模，对多数企业来说不算易事。

　　而如果开发商在房地产开发同时，又通过城市更新、产业勾地等多种模式，获取新的土储，同时要实现降净负债率、经营性现金流为正，那就更难上加难了。

　　那些以产业地产或者城市更新业务闻名的开发商，无一不出现过净负债率飙升、经营性现金流大规模流出、融资成本大幅增长、净资产收益率和毛利率下滑等阶段性问题。直到大规模资产沉淀完成，现金流、负债、融资成本、毛利等才逐渐改善。

　　相比之下，越秀地产却没有上述烦恼。

　　尽管，越秀地产通过国企合作、城市更新、住宅+配建、轨交+物业等多种模式拿地，但根据越秀地产董事长兼执行董事林昭远的介绍，重点投资的始终是快周转项目。投资资源始终向投入产出比、去化率、回款率高的区域、城市和项目倾斜。

　　这和那些具有“城市更新”、“产业地产”乃至“轨交+物业”标签的房企曾经经历过的阶段有很大的不同。

　　控股股东的国资背景，很大程度上，帮助越秀既可以锁定那些低成本项目，又能够实现投资的快周转。

　　以轨道+物业模式为例，上半年越秀获得收购期权的广州市黄埔区科学城板块和镇龙项目，都是由越秀地产的战略股东广州地铁提供收购期权。上述两个地铁项目的收购总代价仅56.1亿元。越秀还凭借着国企身份，通过“住宅+配建模式”以底价获得广州番禺长隆南地块，令土储增加约44万平方米。

　　以目前的房地产行业趋势看，越秀的多元拿地渠道，有机会让公司的拿地成本，较其他房企占有更多的优势。

　　而越秀地产的平均售价却在逐渐走高。根据业绩会上公开的资料，今年上半年越秀地产的平均售价达到24700元/平米，去年同期的销售均价只有22500元/平米。另外，已签约未入账部分的售价也从去年底的20200元/平米，升至21900元/平米。以越秀地产的售价走势和公司拿地渠道上的优势综合分析，尽管越秀地产今年上半年的毛利率略有下降，但后续很有可能会再次走高。

　　文/杨羚强

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