降负债、稳现金：深挖恒大“谣言”背后的真相

作者｜Jason

编辑｜Flora

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谣言是一只凭着推测、猜疑和臆度吹响的笛子。——莎士比亚

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9月24日，一份有关恒大“恳请支持重大资产重组”的报告在“网间”流传。但几个小时后，“剧情”立即反转。恒大集团在其官网发出严正声明，就网上流传该公司重组情况的谣言进行了回应。

从声明中看，恒大集团表示相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对公司造成严重了商誉损害，对此强烈谴责。恒大集团称，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。

在传闻满天飞的背后，不禁让人疑惑，恒大到底有多大的资金压力，是否存在偿债风险呢？

1300亿敞口VS7200亿回款！

恒大降负债做对了什么？

据公开资料显示，恒大集团前8月累计合约销售金额约达4506.2亿元，同比增长约21.8%。按全年6500亿销售目标计算，其已完成全年业绩目标的69%。

此外，为了抢收“金九银十”，许家印亲自组织召开营销大会并下达指示：恒大全国楼盘全线祭出7折卖房大招，率先打响了价格战，并立下了每个月销售1000亿的“小目标”，要求9、10月份单月销售额均要冲刺1000亿元。若九月、十月能顺利实现抢收2000亿元，恒大将提前完成全年目标。

以上半年近9成的回款率计算，恒大将实现超5800亿销售回款，全年销售回款有望达7200亿，加上公司上半年仍有2046亿现金余额，如此庞大的现金流意味着公司并无偿债压力，现金流非常充足，公司经营相当稳健。

恒大是如何做到这一点的呢?

8月底，以“三条红线”为主的融资管理政策正式出台。而恒大自3月开始的降负债举措与当下监管要求不谋而合。

今年初，疫情打乱了房企正常的节奏，房地产销售基本处于“冰冻”状态。根据克而瑞数据，今年2月，TOP100房企共计实现全口径销售额3243.3亿元，环比下降43.8%，同比下降37.9%，创下近几年来单月销售的最低记录。

作为龙头房企，恒大选择了“突围”，也给整个地产业提供了可借鉴的解决之道。据中国恒大首席财务官潘大荣介绍，恒大将力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。降负债的主要措施及计划包括：加大销售及销售回款。

年初，恒大率先祭出网上促销政策，不仅包括最低价购买承诺、无理由退房、多重购房优惠等权益，还有全国楼盘75折优惠以及“全民营销”，彻底引爆因疫情“遇冷”的房地产市场，将“抢收战”推向高潮。

据恒大披露数据显示，在全面实施“网上卖房”后，恒大2月份网上累计认购99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。3-4月，恒大继续实施网上促销“组合拳”，尤其4月期间，其推出“一房一价”全公开、“全线81折”等一系列营销举措。6月，房企抓紧冲刺中期业绩，加大供货力度成为不少房企的共同选择，在这方面，恒大再次走到行业前列。

另外，6月初，恒大就宣布会在全国一口气推出30个新盘， 总货量约5万套房源，分布在大湾区、华北、西南、长三角等全国区域，物业类型包括洋房、高层、公寓等，以覆盖不同地区、不同层次的市场需求。

在今年年中的业绩会上，恒大总裁夏海钧在提到降负债计划时指出，恒大继续实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，加大销售及回款。

据管理层透露，今年6月底恒大有息负债相较3月底减少约400亿元，下半年降负债目标在600亿元左右，到今年年底力争比3月末减少1000亿元。

下半年，降价促销进一步升级。9月6日晚间十点，许家印再度坐镇主持集团营销大会，正式下发了今年九月、十月的营销“军令”。内容主要涉及到，“定下目标：‘金九银十’两个月，单月销售额要冲刺1000亿；给出政策：恒大全国楼盘全线7折；下放权限：给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限；确保推新：加大推新货力度，未来30天，确保40多个新项目如期开盘。”

在恒大超高的执行力下，今年前8月，恒大已累计实现销售额4506.2亿元，同比增长22％，回款率则达到约九成。而按照这样的恒大速度，下半年恒大无疑会实现更好的销售业绩今年恒大8000亿的销售目标完成概率很大。

9月17日，恒大发布公告，将使用自有资金提前偿还15.65亿美元债券，折合106亿元人民币。这一举措收到了市场的积极回应，在投资者平台上，诸多投资者将之解读为恒大现金流较为充沛、偿债能力较强的信号。而这是在开启全国楼盘7折营销之后，恒大的又一次降负债举措。

万亿土储+“多箭”齐发

恒大“隐藏实力”还有多少？

强大的现金流之外，庞大的优质土储是恒大偿债能力的另一大保证。

在今年3月底的2019业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印给恒大确立了2020年“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。

其中，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年销售8000亿，2021年销售9000亿，2022年销售1万亿。若想销售高增长就必须有庞大的土储作为支撑。恒大敢于定下“高增长”目标的底气之一就是自身的庞大土储。

根据恒大总裁夏海钧在2019年报业绩发布会上表示，恒大拥有庞大的低成本优质土地储备，土储成本仅1800元/平方米，行业最低之一。

中指数据：2019年各房企拿地情况

半年报显示，恒大拥有2.4亿平方米土地储备，一二线城市占比达66%。根据世邦魏理仕估值，恒大土地储备估值达1万亿，这意味着即便不算销售回款，恒大只需出售50%的土地储备，即可变现近5000亿，足以偿还所有短期债务。

许家印曾表示，恒大新战略的背后逻辑，归根结底是“开源节流”四个字：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

据了解，除了半年报反映的2.4亿平米土储外，恒大还有大量未纳入土储的旧改项目，足以支持未来数年发展。

除此之外，恒大的隐藏实力也正逐渐显现。今年以来，恒大在资本运作方面动作频频，恒大旗下板块启动配股融资，陆续分拆优质资产上市，实现公司权益增长。先是恒大物业成功引入中信、光大控股、云峰基金、腾讯等巨头作为战略投资者，成功引战235亿港元；另外，9月15日，恒大汽车发布公告称，以先旧后新方式安排引入“二马”腾讯控股、云锋基金以及红杉资本和滴滴出行等多个投资者，筹集约40亿港元。新能源汽车也将于明年量产。

这一系列资本运作，不仅进一步充实资本实力，推动负债率下降，腾讯、阿里等科技巨头的入股，恒大发展前景认可度得以“证实”。

投行“点赞”+推荐买入，

恒大“利空”是否已出尽？

“木秀于林，风必摧之”，而“谣言止于智者”。

恒大近期一系列操作为自己减负的同时，得到了诸多投行的认可。

分析人士称，目前恒大短期债务虽偏高，但大多为银行开发贷，这种债务最大特点就是到期可滚动借款，并不占用公司流动资金，因此不会影响公司整体流动性。

事实上，自身强劲业绩彰显成效之下，恒大整体财务表现远非外界描述的悲观。多家投行一致看好恒大前景。野村、建银国际、银河联昌证券纷纷给予“买入”评级。

野村点评称，在6月推出大量新项目后，恒大销量将远高于同行，上半年销售额可能达到3500亿元(同比增长24%)，完成其内部销售目标8000亿元的44%。中期业绩可能优于同行，核心利润有望增长30%。鉴于强劲的现金回笼和宽松信贷市场，我们并不担心其流动性。

建银国际认为，恒大强劲的销售业绩来源于其强大的执行力和成功的营销活动，预计恒大完成全年目标毫无悬念，首予中国恒大目标价25.2港元，首予跑赢大市评级。

银河联昌证券则指出，恒大强劲的销售势头和快速的现金回笼有利于改善其资产负债表。预计恒大将在未来6-12个月内剥离其物管板块以释放其巨大的价值。

另外，9月1日，摩根大通发表报告表示，相信恒大物业发展之毛利率已见底，未来会稳定于约25%的水平。该行补充，恒大增长将取决于资产周转率，由于今年上半年公司获得一些高质量的土地储备，认为其资产周转率将会有所改善，维持其「中性」评级；又指公司逐步降负债比率，故将目标价由18.5元升至19元。

星展发研报指出，中国恒大正减慢收购土地、加快预售以增加现金，另外亦正变现新能源车及物业管理业务。去杠杆现时为恒大主要任务，料2020至2022财年将透过预售优惠、现金回笼及减慢土地收购等削1500亿元人民币的债务。

另外，该行指出，公司已开始透过新能源车及非物业发展业务募资，估计于今年下半年应可筹最多450亿港元。该行将公司2020及2021财年盈利预测下调16%及9%，以反映利润率较低的影响，但维持“买入”评级，认为负面因素已在近月调整中反映。

分析人士认为，强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现战略目标提供强有力保证。随着新战略深入推进，三年后恒大负债将下降至行业中低水平。届时，外界将看到一个不一样的“新恒大”。

而未来，恒大要想活下去、活得更好，接下来或许也需要更多举措。

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