重磅！个人房贷利率再迎“降息”，100万房贷利息可省近3万，A股、港股大涨，地产板块走强

时隔四个月LPR终于再度下调。

5月20日，最新公布的贷款市场报价利率（LPR）结果显示，1年期LPR报3.7%，与上次持平；5年期以上品种报4.45%，上次为4.6%，较上次下降0.15个百分点。

这是继今年1月20日1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点后，时隔四个月，LPR再度下行。与此前多次LPR下行所不同的是，最新的LPR下行有两大特点：

一是在与之“挂钩”的中期借贷便利（MLF）利率近期维持不变的情况下下调。虽然这种情况并非首次出现，但结合4月以来人民银行在存款利率市场化改革的诸多举措看，LPR的变动与MLF利率的强相关关系正有所松动。

二是只有5年期以上品种单独下行。这与上述提及的存款利率改革有关，因为4月多家银行下调的新发生存款利率主要是针对3年期定期存款利率等；同时也被看作是5年期以上品种的“补降”，此次调整后，5年期以上品种与1年期LPR的价差从90个基点的高位压缩至75个基点。

作为银行各类贷款利率的定价基准，5年期以上LPR的下调对减轻企业和个人还贷利息来说都是切实利好。相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款（主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款），5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大，尤其是背负房贷压力的个人来说，会直接减少每月所需偿还的房贷利息（当然，何时降利息支出取决于房贷合同里规定的贷款利率重定价日）。此举也被看作是近期稳增长政策又一重要举措，旨在进一步降低实体经济融资成本，改善企业和个人的现金流压力，稳消费、稳预期，增强市场信心。

或受此影响，A股三大股指高开，沪指涨0.33%，深成指涨0.55%，创业板涨0.77%。地产股上扬，中国武夷(000797)涨近3%，保利发展涨近2%。恒生指数涨幅扩大至超2%，恒生科技指数涨3.5%。截至发稿，北向资金净流入超50亿元。

富时中国A50指数期货涨幅扩大至2%。

LPR“降息”的推动力量来自哪儿？

5月20日的LPR报价是本年度的第二次下调。对于此次调整，市场其实早有预期，而依据主要来自于4月央行推动降低银行负债端成本的诸多新举措。

一方面，今年4月，央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。这是继去年6月存款利率自律上限由存款基准利率乘以一定倍数形成，改为加上一定基点确定后，存款利率自律定价机制再度迎来重大调整。

另一方面，证券时报记者了解到，为鼓励银行积极参考新的存款利率自律定价机制及时调整自身存款利率水平，央行在宏观审慎评估（MPA）中将此设为加分项予以激励。

上述改革带来了立竿见影的效果。据央行最新的货币政策执行报告，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应作出下调。4月最后一周（4月25日-5月1日），全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。

光大证券首席银行业分析师王一峰表示，存款利率自律机制在4月鼓励银行下调部分期限定期存款利率10个基点，旨在进一步从负债中长端为银行减负；4-5月份，隔夜和7天利率持续脱离利率走廊中枢运行，同业存单利率较3月份峰值大幅下行超过30个基点，这些利好因素均有助于从一般存款和同业负债两端改善银行综合负债成本。按照边际成本法，可以直接驱动5月份LPR报价下行。

个人房贷利息支出再降低

此次下调5年期以上LPR最受市场关注。相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款（主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款），5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。随着此前LPR改革的推进，目前银行存量贷款和新发放贷款中，个人按揭贷款、企业中长期贷款等绝大多数都是使用5年期LPR作为贷款利率的定价基准。

按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价（通常周期最短为1年），每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。由于今年1月20日5年期以上LPR下调一次，对于房贷利率重定价日在5月20日之前的个人来说，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR调整为基准；而对于利率重定价日在5月20日之后的个人来说，今年就可“享受”到最新的5年期以上LPR下调所带来的“福利”。

据测算，按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR下调，平均每月可再减少月供近89元，需偿还的利息总额净减少3万多。

更为重要的是，对于即将购买首套刚需房的房贷申请人来说，近期的新政会让利率更低。5月15日，央行、银保监会发文，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。目前已有多个城市快速跟进，下调首套房贷利率至4.4%，随着最新的5年期以上LPR下调，不排除下一步首套房利率会在4.4%的基础上进一步下调。

专家支招稳增长增量政策

二季度时间已过半，经济下行压力在超预期因素冲击下进一步加大，不少专家近期呼吁要尽快出台稳增长增量措施，甚至有学者呼吁“应采取一些不计一切代价的政策保民生、稳经济”。

国家金融与发展实验室副主任、社会科学院金融研究所副所长张明在5月19日人民大学国际货币研究所举办的沙龙上表示，当前中国宏观经济的一个核心问题是微观主体缺乏需求，而需求不足的背后是信心不足。需求和信心不足，光靠流动性支持是不够的，这时候既要出台更具扩张性的宏观政策，也要避免继续出台收缩性政策。财政政策应该更加宽松，特别是中央政府应该发行特别国债来做一些重要操作。货币政策应该更宽松，来配合宽松财政政策的实施。较高的通胀离我们还有半年时间，人民币汇率快速贬值的阶段已经结束，因此通胀和汇率都不构成短期内继续放松货币政策的掣肘因素。

中国财富管理50人论坛（CWM50）建议，财政政策应更积极有为，一方面，用好用足存量财政政策；另一方面，可考虑发行2万亿特别国债，为统筹疫情防控和经济社会发展提供财政支持，并对特定群体发放现金补贴或“消费券”。货币政策适时降低政策利率，引导实体经济融资利率进一步下行；更加注重发挥总量型货币政策工具的作用，推动信贷规模尤其是中长期贷款规模增长。此外，统筹财政货币政策协同发力，除货币政策降息外，财政支持也应对受冲击较大的企业和主体融资加大支持力度，实施财政贴息、担保或加大不良贷款核销力度；扩大对小微企业普惠贷款的贴息范围和力度，配合货币政策继续降低小微企业融资成本。

在加大对小微企业贷款贴息力度方面，王一峰也认为，受疫情影响，不少小微企业生产经营面临较大困难，经营性现金流面临巨大压力，贷款延期还本付息只是延期还款，但并不减轻小微企业本身的付息压力，有些企业停工停产没有营业收入，但照样还需偿还银行利息。因此，建议对于经营遇到特别困难的小微企业可考虑适当的财政贴息，或者利息减免，切实减少企业的偿债负担。

此外，继续加大基建投资对有效融资需求的牵引带动作用仍有必要。国务院发展研究中心金融研究所副所长陈道富对记者表示，可考虑在医院，仓储物流，智能电网改造等方面适度超前加大基础设施投资，扩大政策性金融机构的支持力度，提高可作为资本金的比重。同时，加快保障房建设，探索保障房Reits，形成有效投资，同时注入信贷资金，给房企提供一定的现金流。