债券评级报警？普洛斯出售3宗园区，REIT扩募成及时雨

“穷玩股，富玩债”。

一直以来，机构大鳄动不动就申购债券。但近日，物流地产巨头普洛斯却被美债坑惨了。

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跌至历史低点，多家机构下调评级 

普洛斯，2009年在新加坡注册成立，一年以后以当时最大一笔IPO上市。

2018年，790亿中资财团入主，普洛斯完成私有化宣布退市。在创下彼时亚洲最大一笔私募股权并购传奇的同时，普洛斯在全球物流地产排头兵位置站稳脚跟。

根据官方消息，截至2022年12月31日，普洛斯资产管理规模达1250亿美元（8825亿元）。其中，普洛斯中国在国内管理基础设施面积达5000万平方米，资产组合包含价值达310亿美元（2188.6亿元）的已竣工且有稳定租约的物业，是目前国内最大的现代工业物流基础设施提供商。

5月9日，惠誉将普洛斯的“BBB-”长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级、50亿美元中期票据计划和未偿高级债券，以及“BB”次级永续证券继续降级，列入负面观察名单，再次引发市场关注。

事实上，自2022年7月以来，普洛斯的美元债就时常异动，10月后波动更加剧烈。此前，标普就已将普洛斯的评级展望从“稳定”下调至“负面”，同时确认其长期发行人信用评级和发行评级为“BBB-”。

今年5月，普洛斯及其子公司普洛斯中国的美元债券跌幅达到27%，甚至跌至35美分以下，达到历史最低位，成为彭博亚洲投资债券指数中跌幅最大的存在。根据惠誉估算，普洛斯目前的杠杆率已升至12倍，利息覆盖率降至1.5倍，两项指标超出各大评级机构的敏感性阈值。

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普洛斯债务规模有多少？ 

根据普洛斯披露数据显示，2022年年末其共有811.9亿元净债务；存续的债券有16笔，存续规模215.63亿元，其中将有76亿债券将于一年内到期。

普洛斯中国则显示负债总额为182.04亿美元（1285亿元），资产负债率为47.3%，同比增长了4.8个百分点。

普洛斯中国目前存续的2笔债券，最近的一笔人民币公募债将于今年7月23日到期，规模为20亿元，利率为3.9%；第二笔将于明年3月18日到期，余额15亿元，利率4.4%。

截止到2022年年末，普洛斯中国现金及现金等价物为14.9亿美元，贷款及短期借款为21亿美元，贷款及长期借款为76.2亿美元。现金短债比为0.7，惠誉认为不足以覆盖短期负债。

不过，5月初普洛斯CFO在接受彭博社采访时表示：“尽管面临经济逆风，但公司拥有140亿美元（988.4亿元）资源，公司拥有强劲的流动性，现金和未动用信贷净额超过30亿美元（211.8亿元）规模。”

其全球财务主管表示，公司不依赖任何在岸及离岸市场发行新债券来偿还任何即将到期的债务。并同时表示，中国物流资产货币化带来的收益将会用来偿还2024年大部分到期债务。

信息显示，普洛斯去年三分之二的收入来自中国。在资产出售方面，普洛斯的动作堪当称快。

在5月份进行的投资会议上，普洛斯向投资者表示计划出售部分中国资产，以削减债务水平。参会者透露，普洛斯与某投资者就出售部分中国资产签订了谅解备忘录，目前正在进行尽职调查。计划今年完成交易，所得款项用于降低杠杆率以及回购债务等。

5月19日，中金普洛斯REIT发布持有人会议公告。公告显示，中金普洛斯REIT将会募集18.21亿-18.53亿元，用于收购普洛斯中国旗下的三座物流园资产。

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3个物流园售予REIT，回笼资金超18亿

中金普洛斯REIT发布的募资信息显示，普洛斯要出售的三座物流产业园分别是普洛斯青岛前湾港国际物流园、江门鹤山物流园、普洛斯(重庆)城市配送物流中心。

根据其官网介绍，普洛斯青岛前湾港国际物流园位于青岛经济技术开发区前湾南岸，毗邻胶州湾高速路，跨海大桥，同三高速公路，胶济铁路，建筑面积12.07万平方米。

不可多得的是，作为亚洲东北部重要国际贸易与海洋运输港口，青岛前湾港是中国集装箱吞吐量第三大的港口，世界排名第14位。

普洛斯青岛前湾港国际物流园

位置图

普洛斯江门鹤山物流园位于广东省江门市鹤山国际物流园内，该物流园紧邻广州-珠海高铁鹤山站，可租赁面积12.13万平方米。

江门鹤山物流园

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普洛斯(重庆)城市配送物流中心定位为重庆乃至成渝经济圈最大的城市配送物流中心，总建筑面积20.95万平方米，地处重庆主城区南大门的巴南区，西邻渝黔高速，北接内环高速，南接绕城高速，是重庆城市物流配送物流的枢纽性节点。

普洛斯(重庆)城市配送物流中心

位置图

从以上信息可以看出，此次普洛斯出售的三处物流园分别位于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。

中金普洛斯REIT介绍，此次计划收购的三个项目在2022年1-12月平均出租率为86.33%，拥有24个市场化租户，租户行业主要为运输业、商业和专业服务业，无关联租户，合同租金及管理费平均约25.80元/月/平方米，估值合计15.72亿元，平均估值单价3481元/平方米。

目前，该收购议案已经以99.998%的通过率表决通过。这意味着普洛斯将获得一笔资金缓解债务压力。

惠誉此前认为，中国物流资产交易的成功完成可能会导致该集团的杠杆率大幅降低。因此，该次出售有望挽救其债券评级的下调风险。

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