深度*行业*房地产行业2023H1土地成交情况点评:2023H1土地成交总价同比下滑21% 京、杭、沪位列前三;预计下半年会有结构性回暖

2023-07-10 07:35:07 和讯  中银证券夏亦丰/许佳璐
  核心观点
  今年1-5 月国有土地使用权出让收入下降两成;土地成交下滑所带来的财政压力较大。根据财政部数据,2022 年我国国有土地使用权出让收入6.69 万亿元,同比下降23.2%,是自2016 年来首次出现负增长,占地方政府性基金收入的比重仍高达90.6%,土地财政依赖度(国有土地使用权出让收入/(地方政府性基金收入+地方公共财政收入))为36.6%。我国土地财政依赖度仍然较高,土地成交下滑所带来的财政压力或比实际数据显示的更大。2023年6 月26 日国家审计署在《关于2022 年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》
  中披露:“2022 年70 个地区通过‘自卖自买’国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3 亿元,其中67.5%发生在县级”。2023 年1-5 月我国国有土地使用权出让收入1.49万亿元,同比下降20%,占地方政府性基金收入的比重降至87.3%,土地财政依赖度降至31.7%。
  供应持续走低使得今年上半年土地市场成交规模持续减少;土地成交总价同比下降21%。
  2023 年上半年全国(300 城)成交2.56 万宗土地,合计成交建面13.0 亿平,同比下降15%;成交总价1.48 万亿元,同比下降21%;溢价率5.3%,同比提升0.9 个百分点。土地成交规模下滑主要是由于供应量的下滑,上半年全国供应土地建面17.4 亿平,同比下降20%;同时房企拿地意愿持续低迷。
  城市分化仍在加剧;房企在基本面相对更有韧性的高能级城市拿地积极性更高;低能级城市则面临较大的由土地成交下行带来的财政压力。我们统计的70 个城市2021 年平均土地财政依赖度为43.9%(2022 年数据暂未披露完整),其中一、二、三四线城市分别为33.1%、41.6%和46.3%。土地财政依赖度本身相对较低的一线城市,2023 年上半年土地成交量同比仍有提升,且土拍市场热度相对较高,土地成交总价降幅也相对最小;而三线城市土地市场量价齐跌的同时,溢价率也有所下降。2023 年上半年一线城市成交建面3531 万平,同比增长3%;成交总价2442 亿元,同比下降16%;溢价率高达7.0%,同比提升了3.3 个百分点。二线城市成交建面2.31 亿平,同比下降14%;成交总价5133 亿元,同比下降26%;溢价率为5.8%,同比提升1.2 个百分点。三线城市成交建面6.12 亿平,同比下降13%;成交总价5183 亿元,同比下降21%;溢价率4.2%,同比下降0.5 个百分点。
  2023 年上半年北京土地成交总价超过千亿,杭州、上海、苏州均超500 亿元;14%的城市同比降幅超过五成。2023 年上半年土地成交总价百强城市中:1)10%的城市成交总价超过300 亿元,21%的城市成交总价在100-300 亿元之间。北京(1073 亿元)、杭州(939 亿元)、上海(578 亿元)、苏州(522 亿元)、广州(491 亿元)、成都(455 亿元)、西安(392亿元)、南京(377 亿元)、合肥(304 亿元)、深圳(300 亿元)排名前十,除西安以外,均为一线城市和四大核心城市群的重点城市。其余90 个城市成交总价均不足300 亿元。2)57%的城市成交总价同比下降;14%的城市同比降幅超过50%。同比降幅超过五成的城市中,既有厦门、福州、宁波等核心城市,其中,厦门与福州主要是由于供应较少,上半年供应建面同比分别减少71%和52%,宁波主要是由于去年基数相对较高;也有宜春、镇江、抚州、滁州、上饶、漳州、遵义、菏泽、泰州、威海等自身基本面相对欠佳的城市,另外还有东莞,主要是由于核心地区供地量减少。3)不同城市对于土地市场下行的敏感度是不同的,土地财政依赖度越高、同时成交总价下滑较多的城市,相对有更大压力。例如,福州、台州、遵义、常州、徐州、贵阳的土地财政依赖度相对较高的同时,2023 年上半年成交总价同比下滑,这些城市今年的压力可能较大。
  从区域来看,长三角城市群出让金同比大幅增长,大湾区和长三角土地市场相对热度较高。
  位于长三角城市群的城市2023 年上半年成交总价同比增长17%,京津冀、大湾区、成渝城市群则同比分别下降33%、5%、11%,其余城市同比下降19%。由于优质地块占比提升,长三角、大湾区、成渝城市群楼面均价同比分别提升33%、31%、2%,京津冀楼面均价下降27%,其余城市同比下降4%。大湾区、长三角城市群2023 年上半年成交地块溢价率相对较高,分别为5.9%和5.1%,同比分别提升了2.7、0.6 个百分点。
  投资建议
  近两年全国土地市场普遍冷清,同时政策面允许适当合理延长土地款缴纳时间,以及当前房地产市场风险尚未完全出清,我们认为未来2-3 年地方财政收入可能会持续受到土地成交大幅下降带来的压力。今年上半年除个别核心城市外,土拍总体热度仍低迷,全国(300城)土地成交总价同比继续下降21%。我们预计今年下半年土地市场整体热度依旧平淡,个别区域会有结构性回暖。去年,城投、轨交、建筑系企业参与土拍市场较多,今年预计前两者都会明显减少。
  我们建议关注两条主线:1)开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司,主要包括主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,在行业见底复苏后的弹性较大:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2)REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方:大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。
  风险提示
  房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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