美国房主为什么越来越不愿意卖房了？

智通财经APP获悉，最近的一项民意调查发现,房主们越来越不愿意出售他们的房屋，但不仅仅是如今高抵押贷款利率的“锁定”效应让他们留在了那里。

这项由政府资助的抵押贷款巨头房利美在第一季度进行的调查发现，29%的房主表示，他们的住房停留时间超过了他们最初的计划。除了对抵押贷款利率的担忧之外，人们还表示，由于房价过高，家人和朋友住在附近，或者他们只是喜欢自己的房子等原因，他们很可能会比原来的打算要待得更久。

对此，房利美副总裁兼副首席经济学家Mark Palim和房利美全国住房调查负责人Rachel Zimmerman在分析中写道：“这些调查结果向我们表明,相当大部分抵押贷款借款人的未来搬迁计划可能不会受到抵押贷款利率的影响。”

这项调查揭示了房地产市场中的一个奇怪现象：飙升的抵押贷款利率将许多潜在买家从市场上推出去--这将给房价带来下行压力。但物价在上涨，甚至打破了纪录。

此外，住房供应不足使买家无法获得太多的杠杆，因为他们正在争夺不断减少的房源。根据美国全国房地产经纪人协会1999年的数据，9月份出售的房屋只有110万套，不到疫情前该月平均250万套的一半。

当经济学家(包括房利美的经济学家)解释为什么出售的房屋如此之少时，他们指出，自2022年初美联储开始加息以来，抵押贷款利率已经大幅上升。

房地美表示，许多房主在疫情期间进行了再融资，当时30年期固定抵押贷款的平均利率在2021年达到了2.65%的历史最低水平。相比之下，现在利率飙升至近8%导致愿意出售房屋的人越来越少，因为他们的超低利率可能会让他们的抵押贷款账单每月增加数百美元。

但事实上，据这项基于对1,000名房主进行月度电话调查发现，房主越来越不愿意出售房屋的原因却远不止于此。调查显示，29%的人说他们在家里呆的时间比最初计划的长，其中21%的抵押贷款持有人认为高抵押贷款利率是主要原因。换句话说，仅有6%的抵押贷款持有者说他们是因为利率而推迟搬迁。

这些经济学家写道：“虽然对许多消费者而言，锁定效应是真实存在的，但抵押贷款借款人和直接所有者提供的计划在其房屋中停留更长时间的各种理由，描绘了一幅更加微妙的画面。其中包括单纯地喜欢现住的房屋，以及重视住在附近的家人、朋友和其工作场所，也是造成供应不足的原因。”

同时，许多房主在疫情期间翻修了他们的房屋，这可能增加这些房屋对他们的吸引力。他们推测，在2020年和2021年，低利率引发了购房热潮，这可能会让人们提前搬迁，从而降低了未来搬迁的必要性。

此外，长期以来的趋势促使人们在家里待得更久。根据Redfin的数据，到2022年，住房所有权的平均使用年限为12.3年，低于新冠疫情高峰期13.4年，但几乎是2005年的两倍。根据Redfin经济学家的分析，这在很大程度上是因为人口的平均年龄正在上升，更多的婴儿潮一代决心在自己的家庭中养老。

除此之外，没有足够的房子供每个想要的人居住。几十年来，房屋建设落后于家庭的形成。根据Realtor.com的一项分析，美国的单户住宅比需求少了650万套。

房利美分析的结论可能会让那些坐在一旁等待利率最终下降的买家感到沮丧。他们写道：“即使抵押贷款利率在中期大幅下降，我们也不会看到房屋上市数量激增。”