房地产开发行业周报：本周新房成交同比-12.4% 部分城市取消土拍限价影响如何？

　　部分二线城市取消土地限价，短期对总量帮助不大，但有望边际改善市场热度。土地市场方面，10月以来，部分二线城市官宣取消或实质性取消土地地价限制，包括合肥、成都、厦门、济南等。新竞买规则或在 11 月陆续执行，从土地市场成交情况看，11月1-5日合肥取消限价后首拍出现高溢价成交，推升二线城市整体滋价率至12.8%（主要是结构性因素）.我们认为，核心城市核心区域或拍出高溢价地块，但在目前房地产市场供需双弱的环境下，很难复刻往年“地王”频现的局面，因此取消限价短期内对总量帮助不会太大；更多是通过少量优质地块的高溢价提升市场信心，达到稳地价、稳房价、稳预期的效果，有望边际改善目前低述的土拍市场热度，对于房企而言，核心区热门地块参拍难度将进一步提高、成为主流国央企主要争夺的焦点，而中小房企参拍范围或将受到挤压。
　　10月新房销售整体维持低迷，城市之间分化明显。新房销售方面，我们跟踪的样本30城月度周均值在10月表现依然低迷，周均成交约259万方，同比2022年10月下降7.7%.10月同比降幅较三季度呈现收窄趋势，且降幅优于全国整体10月的降幅，主要因样本30城城市整体能级相对较高，这些城市9，10月密集出台宽松政策效果有所显现；也说明目前新房市场整体偏弱、核心城市相对抗跌的分化局面，我们认为，市场的回暖仍需政策持续加码及落地。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.7%，落后沪深300指数2.31个百分点，在29个中信行业板块排名中住列第29名。本周上涨个股共58 支，较上周减少 34 支，下跌股数为 56支。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为 268.1 万平方米，环比下降 9.0%，同比下降12.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为59.5万方，环比.
　　19.2%，同比-22.3%；样本二线城市为170.3万方，环比-3.9%，同比0.7%；样本三线城市为 38.4 万方，环比-12.5%，同比-36.3%.
　　二手房：本周 13 个样本城市二手房成交面积合计 119.7 万方，环比下降7.0%，同比增长20.0%.其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.9 万方，环比-5.2%；样本二线城市为 62.1 万方，环比-4.2%；样本三线城市为 24.7 万方，环比-15.4%信用债：根据 wind统计数据，本周（10.30-11.5）共发行房企信用债 5只，环比减少6只；发行规模共计57.00亿元，环比减少-3.93亿元，总偿还量76.74 亿元，环比减少 37.09 亿元，净融资额为-19.74 亿元，环比增加 33.16亿元。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平，我们看好优质房全在这个阶段持续跑赢同行，我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008，2014年。临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、綠景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延.，
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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