2024年基础设施公募REITS投资策略:低位蕴生机 增量有源 估值提升有据

2023-11-08 20:15:07 和讯  光大证券孙伟风/吴钰洁
孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机。2023 年1-9 月,受疫情余波、经济弱复苏及诸多突发事件影响,C-REITs 市场二级市场表现孱弱。2023 年1-9 月,中证REITs 全收益指数累计下跌13.4%,累计收益弱于股债收益,也跑输境外主流REITs 市场。产业园区REIT 及高速公路REIT 下跌明显,抗周期的保租房REIT表现占优。低迷的市场及严格的审核下,同期新基发行受理显著偏少,但随着中央及地方REITs 相关政策的不断出台及宣贯,C-REITs 在途拟申报产品持续增长,招投标进展加快。分红产品数量及分红频率的提升,产品超跌时原始权益人及基金管理人的积极护盘都在提升公募REITs 的收益兑现度,保障投资人权益。
项目及资金增量有源,C-REITs 市场规模扩展可期。比照美国REITs 市场,预计C-REITs 市场规模将达到5.97 万亿,2023 年9 月末以来C-REITs 申报审批提速,丰沛的在途项目提供扩容扩业态坚实基础。2023 年10 月13 日,5 家保险资管获批试点REITs 业务,更多机构入局。随着市场的发展,C-REITs 产品结构、业态及杠杆率等方面亦有较大提升空间。比照美国REITs 市场经验,若我国公募REITs 市场规模达到5.97 万亿,则至少需要约4.7 万亿的增量资金。监管正积极推进投资者结构多元化,FOF 及保险资金持续入场,社保资金、养老金、企业年金有望积极参与投资,REIT-ETF 及互联互通正积极筹划。项目与资金的增量齐推进下,C-REITs 市场规模提升可期。
估值提升有据,C-REITs 作为优质资产的稀缺性有望提升。从发达国家经验看,在城镇化中后期,公用事业改革及公用产品提价是大势所趋。我国公用事业产品价格低廉,随着城镇化率及需求的提升,公用事业产品价格也有望提升,以公用事业资产(能源、水务及市政基础设施等)为底层资产的REITs 具备长期估值提升的逻辑。短期来看,经济弱修复下我国无风险利率整体下行,带动资产折现率下降,从而提升估值;此外谨慎估值下,能源REIT 底层资产机组的延长寿命及国补提前回收下财务费用的下降,保障性住房优惠税费政策的持续推进,都将提升能源REIT 及保租房REIT 的估值。
投资建议:
1)高分红预期及高达标率产品的分红能够给予投资者高收益兑现度,叠加经营权产品提价逻辑,建议关注能源REIT 及强基本面的高速公路REIT。
2)风险偏好较低的长期投资者,建议关注防御性产品,以战略投资者身份配置保租房REIT 及稀缺性明显的仓储物流REIT。
3)新业态如消费基础设施类的经营要求较其他产品有显著提升,配置方面需尤其关注运营能力,关注资产权属范畴及经营布局等问题。随着上新数量提升,投资者将有更多的选择,重点关注产品估值的合理性及预期收益的兑现度。
风险提示:C-REITs 常态化发行不及预期,政策出台不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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