房地产行业事件点评报告：土拍限价放松意味着什么？

事件：9 月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。截至到今天，22 个集中供地城市中，已有19 个城市发布涉宅地出让公告，其中16 个城市已经不再设地块竞拍上限，并已有4 个城市取消地价限制后成功土拍。
多数核心城市取消土拍地价上限，其余城市有望陆续跟进。截至今日，22 个集中供地城市中，已有19 个城市发布涉宅地出让公告，其中16 个城市已经不再设置地价上限，郑州的部分区域依然限制了地价，北京与上海依然维持地价、房价“双限”。我们认为，随着“新房改方案”的加速落地，商品房将逐渐回归商品属性，在此背景之下，郑州、上海与北京有望陆续取消土拍地价上限，助力商品房回归市场。
土拍限价取消后，多场土拍热度高涨。截至今日，已有4 个城市取消地价限制后成功土拍，分别为济南、合肥、重庆和厦门。四城共计出让16 宗涉宅地块，总成交额193.5 亿元，平均溢价率14.2%。其中多场土拍热度高涨，例如合肥出让的滨科城BK202305 号宅地，最终成交金额为33.9 亿元，溢价率44.9%，楼面价18689 元/㎡，楼面价上涨4225 元/㎡，涨幅29.2%（该地块东侧紧临的滨科城BK202302 号宅地，2023 年3 月30 日土拍触发摇号，溢价率14.8%，封顶楼面价14464 元/㎡）。我们认为，地价与房价放开后，部分地块土拍热度高涨说明了房企对核心地块的需求去化具有较强信心。
土拍限价取消有望进一步释放改善性需求，并使房价回归真实价值。我们认为，通过取消“双限”进一步优化土拍规则，能够为房企提升品质注入动力，进一步释放改善性需求的同时，使得房价回归真实价值，主要原因系：
1）地价与房价回归市场化，使得房企的盈利能力取决于操盘能力与产品力，高质量的商品房进入市场将有效释放改善性需求；2）“双限”的打开将有效减少“倒挂”现象的发生，使得房价回归真实价值，提高房地产市场预期，助力行业健康稳健发展。
土拍限价取消有助于建立产品力良性竞争机制，引导品质与价格相匹配，助力商品房加速回归商品属性。我们认为，在行业供需关系发生重大变化的当下，让地价与房价回归市场，有利于构建房地产行业产品力竞争体系，引导品质与价格相匹配，从而助力商品房回归商品属性，主要原因系：1）通过竞拍获取高溢价地块的房企，将关注于设计与工程质量等品质的提升，从而确保产品力能够为市场售价带来匹配地价的溢价率；2）核心开发能力较弱的房企将在市场化竞争的环境之下逐渐被淘汰或被迫提高产品力，具有良好口碑的品牌房企有望凭借产品力迎合改善性需求，从而稳健发展。
投资建议：土拍限价取消有助于建立产品力良性竞争体系，具备核心运营能力的品牌房企有望凸显优势。土拍限价取消将使房企重视项目品质的呈现，关注于产品力打造的品牌房企或将受益，推荐地产板块。标的方面，建议关注龙头品牌房企万科A、华发股份、保利发展。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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