房地产行业月报：投资销售待改善 政策效果待显现

　　地产基本面仍待改善，静待政策效果显现
　　10 月房地产基本面继续承压：投资仍待改善，销售量价延续调整，房企现金流仍存在一定压力。但需求端政策已在逐步释放落地，我们期待更多城市更好落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。
　　投资仍待改善，竣工升幅收敛
　　10 月房地产开发投资同比下滑11.3%，降幅较9 月持平。土地市场供应下降，需求端小幅回暖；开工端依然不强，竣工端升幅下降：1、10 月300 城住宅类土地供给同比由升转降，成交规模降幅收窄，流拍率有所下降。销售和融资承压情形下，房企拿地依旧谨慎；2、房企开工意愿不强+拿地数量不足制约新开工规模，10 月新开工面积同比下滑21.1%，较9 月扩大6.5pct；1-10 月施工面积同比下滑7.3%，降幅较1-9 月扩大0.2pct。3、保交付仍有发力，竣工面积同比保持双位数增长，10 月竣工面积同比上升13.3%，较9 月收窄12.0pct。而销售尚未完全企稳，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。
　　销售量价延续调整，静待政策效果显现
　　10 月以来房地产销售量价延续调整。2023 年10 月全国商品房销售面积同比下滑11.0%，较9 月扩大0.8pct；销售金额同比下滑8.1%，较9 月收窄5.5pct，1-10 月累计同比降幅持续扩大。同时，房价继续调整，根据贝壳研究院的数据，10 月50 城二手房价格指数环比下跌1.7%，较9 月扩大0.3pct。
　　贝壳KMI 指数显示市场前端经纪人信心有所回落，静待政策效果显现扭转预期。截至2023 年11 月12 日，样本城市贝壳二手房成交量KMI 指数为35.1（荣枯线50），环比-3%, 处于2021 年以来的25%分位。我们期待需求端政策效果的显现，修复市场预期，加速基本面筑底进程。
　　房企现金流仍存在一定压力
　　2023 年10 月全国房地产开发企业到位资金同比下滑16.8%，较9 月收窄1.1pct，房企现金流仍然面临一定压力。具体来看：1、10 月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑18.6%、15.0%，降幅较9 月收窄7.2、11.5pct；2、国内贷款、自筹资金同比下滑9.8%、17.7%，较9 月扩大13.8、4.1pct。3）国内贷款与开发投资完成额增速差有所收窄，开发贷融资同比降幅扩大较多或一方面是开发投资规模有所下降所致。中央金融工作会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。地产销售有待进一步企稳，我们期待后续融资支持持续落地，进一步缓解房企现金流压力。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务、万物云。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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