房地产行业周报(2023年第47周)：“三个不低于”支持房企融资 深圳二套房首付降至40%

板块行情：（11 月20 日-11 月24 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.2%，在31 个一级行业板块中排名第1 位。
政策要闻：中央层面：1）中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会：提出“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。2）自然资源部：城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，同时加强对国有建设用地使用税的征管。对在城市更新项目中提供公益性建设、实施产业转型升级的，鼓励相应土地在流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率。3）中国证监会：贯彻落实中央金融工作会议部署要求，积极支持稳妥防范化解大型房企风险，做好房地产企业合理融资支持和融资监管。证监会将坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。
地方层面：1）深圳：从11 月23 日起将二套住房个人住房贷款最低首付款比例统一调整为40%；调整享受优惠政策普通住房认定标准。2）广州：土拍取消限价；纳入城中村改造计划的项目，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意，方可启动改造。3）上海：优化城乡建设用地结构，增加城镇居住用地特别是各类保障房用地规模。
公司动态： 1）融创中国：公司宣布境外债重组各项条件已获满足，重组生效日期为2023 年11 月20 日；提高强制可转换债券的第一次转换上限至100%。
2）旭辉控股集团：委任李扬先生为集团董事，傅珮女士为集团总经理、法定代表人。3）华润置地：深交所披露关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金上市和中信证券-华润商业资产1 号资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函。4）中国金茂：华夏基金管理有限公司针对华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金反馈意见作出答复，2023 年上半年项目已实现约610.86 万元的净利润，利润情况得到大幅改善，预计未来基金存续期内项目经营净利润将逐渐提高。
销售端：新房成交环比上升，二手房成交同比上升。1）本周21 城商品房成交面积261.8 万方，环比上升7%，同比下降12%；年初至今21 城成交面积1.40亿方，累计同比增速下降4.7%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为82.0 万方、119.4 万方、60.4 万方，周环比增速分别为26%、0%、0%，周同比增速分别为-7%、-13%、-14%。3）本周11 城二手房成交面积167.2 万方，环比上升1%，同比上升28%；年初至今11 城二手房成交面积7332 万方，同比上升26%。
投资策略：2024 年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023 年9 月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022 年销售面积的下行，预计2024 年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破；2024 年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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