房地产行业研究周报：如何看待当前的房价下行压力？

行业追踪（2023.12.02-2023.12.08）
一线价格下行压力加大，需求侧呈现钝化反应。从统计局维度看，新房端，10 月一线城市新房销售价格环比-0.3%（北/ 上/ 广/ 深圳分别环比-0.4%/+0.2%/-0.7%/-0.5%），二线城市平均环比-0.2%，三线城市平均环比-0.5%。二手房端，10 月一线城市二手房销售价格环比-0.8%（北/上/广/深圳分别环比-1.1%/-0.8%/-0.8%/-0.5%），二线城市平均环比-0.5%，三线城市平均环比-0.6%。
下半年以来，新房、二手房价格下行压力均明显加剧，百城新房环比降幅连续四个月扩大，价格表现与重点城市成交量表现趋于一致，呈量价齐跌。值得注意的是，8 月以来一线城市新房价格下滑加快，10 月一线环比-0.3%，为2018 年2 月和2014 年11 月以来的单月最大降幅。区别是前两次的背景，18 年“房住不炒”调控趋严，14 年“930”新政需求宽松伊始，均为政策调整转向引导，而本轮政策宽松周期已持续较长时间，9 月以来针对一线诸如“认房不认贷”等政策宽松力度已较大，需求侧呈现一定钝化反应。
当下时点，需求侧增量政策靠前发力可能性提升。10 月，70 城新房价格环比下跌的城市达56 个，3 城持平，11 城房价上涨，二手房价格下跌的城市数量则达到67 个，1城持平，仅2 城上涨。新房、二手房在3-4 月小阳春后环比下跌数量均快速上升，二手房下跌城市数明显高于新房下跌数量，市场预期走低，同时向原本韧性较好的高能级城市传导。在此背景下，我们认为，稳需求目标下限制性政策具备进一步放松空间，在诸如一线限购、二套首付比例，二套房贷款利率，交易税费、普宅认定标准方面均有继续优化的可能，考虑一线城市对基本面的指向性意义，当前时点，需求侧增量政策靠前发力的可能性及必要性均在提升。
低预期下优质房企销售水平或反映真实需求支撑。从房企维度看，根据克而瑞百强销售的全口径金额及面积数据，我们测算得到，11 月百强房企单月销售均价同比+1.5%，环比-9.4%；结合中指研究院监测数据，23 年前11 月百城新建住宅价格累计上涨0.16%，9-11 月受政策调整、改善项目入市等影响，新房价格环比呈小幅上涨态势。
以上或反映出：1）11 月进入年末冲刺阶段，房企降价行为增加，在加速去化、回流资金，冲刺业绩等诉求下，12 月新房价格压力或进一步加剧。2）房企换仓高能级城市核心区，价格压力对优质房企的影响或相对有限（如中海、华润、越秀等年初至今累计销售面积及均价较去年均实现小幅正增长，且环比持续修复）。在供给侧出清基本完成后，低预期下资质优质房企的销售水平一定程度反映了真实需求的支撑。
关注短期供需关系的再平衡。7 月24 日，政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。我们认为，受人口结构、城镇化进程等因素影响，需求中枢周期性回落的趋势下，房价的阶段性调整或确是难以避免的。但需要注意到的是，房价预期的下行在抑制投资性需求的同时同样会抑制真实居住需求的释放，需求超跌和供给侧大范围出清导致的供给缩量或同样带来短周期的供需转换。21/22/23M1-10，新开工面积分别累计同比-11%/-39%/-23%，目前销售表现下24 年房屋开工或继续缩量。政策持续宽松引导下，需求侧存在企稳及边际改善空间，供给持续缩量或重塑供需关系，届时房价有望重新企稳回升，城市、区域间价格分化预计将长期持续。此阶段内，部分市场优质主体抗周期属性强，凭借资金优势集中布局韧性较强的城市核心区，其受价格波动影响更小，未来把握供需平衡窗口存在市占率快速提升机会。
12 月新房、二手房销售月度同比有所回落
新房市场本周成交309 万平，月度同比-25.25%，相较上月下降13.80pct；截止12月7 日，17 城累计库存16798 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交175 万平，月度同比+16.39%，相较上月下降10.41pct。11 月27 日-12月3 日，土地市场本周成交建面5336 万平，滚动12 周同比-26.19%；成交总额1115 亿元，滚动12 周同比-30.83%；全国平均溢价率3.37%，滚动12 周同比-0.30pct。
本周申万房地产指数-3.70%，较上周提升1.19pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数1.30pct 。H 股方面， 本周Wind 香港房地产指数-3.47%，较上周提升2.27pct， 涨幅排序8/11， 跑输恒生指数0.53pct；克而瑞内房股领先指数为-8.07%，较上周提升0.63pct。
投资建议：供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24 年行业融资状况有望迎来修复。需求端高能级政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注万物云、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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