房地产行业：发力需求 产业政策接续

本报告导读：
同一天内，上海紧跟北京放宽非普住宅认定标准，相比于北京，更加宽松，仅保留了面积的约束，去除了总价和单价的约束，力度明显更大，尤其是对市中心老旧小区。
摘要：
上海住建委发 布公告，对非普住宅认定标准进行调整，仅保留对面积的约束。按照上海新政，普通住宅的条件为：1）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2）单套住房建筑面积在144 平方米以下（含144 平方米），以上两个条件需要同时满足。政策取消了对价格的约束，无论是总价还是单价，相比于北京，条件更为宽松。
四个一线城市，除了部分区域限购以外，政策基本再次回到同一起跑线，相比于全国版本，政策约束主要集中于限购和利率水平。在北京和上海放松政策之后，一线城市的政策基本保持一致，后续在行政政策上，调整空间主要是限购（北京非普住宅认定仍然还有单价约束），其他和全国版政策趋于一致。在信用政策方面，主要差异在于利率，目前二三线城市首套房贷款利率大多集中于3.7~3.9%，全国平均贷款利率也不足4.2%，因此还有一定的下调空间。相比于市场观点，我们仍然并不认为首付比例是强约束，因为目前平均首付比例仍然足够高，也即居民购房不会用足杠杆，因此单纯的首付比例调整并不会换来更多的需求释放，那么，未来的政策空间主要集中于限购政策和贷款利率水平。
由于产业结构更加贴近新兴产业，导致上海市场楼市波动更大，强有力的政策仍然需要进一步出台。相比于其他城市，以制造业为首的产业更加集中于上海，更加与全球经济接轨，也就导致上海楼市的波动较其他城市更大。以目前上海楼市情况来看，强有力的政策仍然需要进一步出台，更好的稳定楼市。
地产自身政策的宽松，进入后半程，后续仍然以需求修复作为做大观察变量，因此，相比于地产自身政策，宏观经济政策的重要性在提升。以政策放松的空间来看，最为重磅的是限购政策，除此以外，较为严格的行政管制均有一定程度的放松。在考虑继续维持限购的基础上，需求的增量来自于经济政策、而非地产政策，这在行业处于发展新模式的阶段下，显得更为重要。2024 年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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