建筑材料行业研究：京沪出台地产新政 中央经济工作会议强调化解房地产风险

11 月地产数据依然偏弱，但新开工降幅边际收窄。投资端看，2023 年1-11 月房地产开发投资完成额累计同比-9.4%，边际下降速率较10 月趋缓。
新开工和竣工端方面，2023 年1-11 月新开工面积累计同比-21.2%，降幅边际收窄；2023 年1-11 月房屋竣工面积累计同比+17.9%，保持较高正增长。
11 月商品房销售同比降幅扩大，一线商品房价格承压。商品房销售端，2023 年1-11 月商品房销售额累计同比-5.2%，商品房销售面积累计同比-8%，同比降幅扩大。价格端，2023 年11 月百城住宅平均价格环比变化+0.05%，其中一线/二线/三线环比分别变化-0.12%/+0.08%/-0.02%，结构上一线价格降幅较大。
京沪分别出台最新政策，普宅认定标准优化，以及首付、贷款利率下降，体现托底地产，促进需求端改善意图。在当前整体房地产数据偏弱的大背景下，12 月14 日北京及上海分别出台地产新政，意图带动需求端改善。
此次京沪政策优化集中在四个方面：1）优化普宅认定标准；2）降低首付比例；3）降低贷款利率；4）北京延长最长贷款期限。我们认为，从政策影响来看，第一，普宅认定能够进一步平滑交易成本，尤其对于满足普宅认定标准高总价房屋，满五年将免征增值税，带来较大幅度的交易成本下降；第二，降低首付比例，尤其是二套房首付比例，能够降低购房门槛；第三，降低贷款利率，将有效降低购房者按揭成本。
北京方面：（1）普宅标准调整为：单套住房建面调整为144 平方米（含）以下，抬高单价的同时删去总价要求；（2）降低首付比例，首套房首付比例下调至30%，城六区二套房首付比例下调至50%，非城六区二套房首付比例下调至40%；（3）下调房贷利率，城六区首套房贷利率不低于LPR+10bp，二套不低于LPR+60bp；非城六区首套不低于LPR，二套不低于LPR+55bp。
上海方面：（1）普宅标准调整为：单套住房建面调整为144 平方米（含）以下，且删去总价要求；（2）降低首付比例，首套房首付比例下调至30%，二套房主城区下调至50%，五大新城下调至40%；（3）下调房贷利率，首套房贷利率不低于LPR-10bp；二套不低于LPR+30bp，五大新城二套不低于LPR+20bp。
中央经济工作会议18 年以来首次未提“房住不炒”，防范地产市场风险，突出以“稳”为主。2023 年12 月11 日至12 日，中央经济工作会议在北京举行，对于地产相关内容，我们注意到一是突出以“稳”为主，会议中提到要稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，我们认为将有效带来房企尤其是非国有房企融资的边际改善；另一方面，会议提到加快推进“三大工程”建设和实施城市更新，我们认为或将成为明年房地产发展新模式的抓手。
行业重点数据跟踪：
水泥：过去一周（12.09-12.15）本周全国水泥价格有所回落，华东、西南、西北等地区水泥价格小幅下跌。从需求端来看，以山东为例，近期雨雪低温天气影响施工进度，降温后整体需求偏弱。库存方面来看，8 省水泥库存周环比变化-1.89%，库存连续四周下降。利润端看，水泥行业工艺 理论利润继续下滑至29.03 元/吨。
平板玻璃：过去一周（12.09-12.15），浮法平板玻璃价格周环比上涨1%，玻璃库存量为169.2 万吨，周环比变化-0.21%，进一步去库。供给方面，产量和开工率继续小幅下降，周环比均变化-0.35%。成本端，本周重质纯碱价格环比变化+0.42%，价格增速放缓。
光伏玻璃：过去一周（12.09-12.15）光伏玻璃价格为26.5 元/平方米，周环比变化-1.9%，三周以来价格首次下滑，库存本周环比变化-0.29%，略有回落。供应端来看，第50 周产量环比持平。
玻纤：过去一周（12.09-12.15）玻纤价格较上周保持不变，连续三周环比持平。
碳纤维：过去一周（12.09-12.15）碳纤维价格继续与上周持平，库存高位环比变化+0.41%，本周止降回升；供应方面，产量及开工率本周环比继续持平，供应端保持稳定。
投资建议
尽管当前地产销售仍然有待进一步修复，但我们认为当前市场对于地产情绪过度悲观。尤其是8 月底以来，个人住房贷款“认房不认贷”，存量房贷利率下调，优化住房限购，城中村改造等政策措施的密集落地；以及新发万亿国债提升基建投资，12 月初召开的中央经济工作会议中明确提出积极稳妥化解房地产风险，加快保障性住房等“三大工程”，构建房地产发展新模式，均有望支撑地产链。尤其是金融监管提出 “三个不低于”，扩容房企白名单，有望解决房企债务问题和当前地产链负循环，进一步稳定建筑建材在内的上下游产业链。因此，一是可以建议关注有望受益于房企融资改善，业绩具有韧性的消费建材，关注龙头公司东方雨虹、伟星新材等。二是关注直接受益于基建投资的水泥板块，尤其是近期水泥价格底部回升，基建需求预期企稳，板块估值也处于底部，建议布局龙头公司海螺水泥、华新水泥等。
风险提示
宏观经济下行风险，房地产行业修复不及预期；统计样本带来数据差异。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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