事件:
12 月31 日,克而瑞发布2023 年12 月房地产公司销售排行,万科单月销售排名第一,实现销售金额324 亿元,绿城、建发房产单月销售额分别为255、252 亿元,排名第二、三位,前三门槛从去年同期426 亿元下降至252 亿元。12 月单月销售过百亿房企为12 家,较22 年同期减少6 家,对比2021 年同期减少22 家。
点评:
12 月50 家房企销售额同比-43%、较前值-15pct,销售表现仍然低迷、后续亟需政策催化。根据克而瑞数据,2023 年12 月,50 家房企单月销售金额3,329 亿元,环比+3.2%,较22 年同比-42.6%、较前值-15.0pct;销售面积为1,927 万方,环比+2.6%,较22 年同比-43.9%、较前值-13.2pct;自23 年6 月以来销售同比出现大幅下降,12 月销售降幅再次扩大。从累计数据看,23 年1-12 月累计销售金额44,134 亿元,同比-20.7%、较前值-2.6pct;销售面积25,474 万方,同比-26.8%、较前值-2.1pct;12 月累计销售金额同比降幅边际继续扩大。此外,当前市场结构化特征依然明显,其中一二线城市和优质房企的销售表现更好,后者也持续推动着行业集中度进一步提升。7 月下旬以来,国常会、政治局会议、住建部、证监会持续积极表态,房地产市场供求关系已发生重大变化,需适时调整优化房地产政策;8月25 日住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”,随后四个一线及重点二线等城市跟进;8 月31 日,央行、国家金融监督管理总局联合发文下调限购城市首付比下限;9 月底自然资源部建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等;11 月深圳下调二套房首付比例;12 月京沪下调首付比、调整普宅标准等。预计后续一二线政策迎来优化、城中村改造有望加速推进,从而预计后续一二线城市销售将有望逐步恢复。
12 月单月销售:万科、绿城、建发房产排名前三,行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据,从单月销售来看,万科销售排名第一,绿城、建发房产分别位列二三。其中,万科324 亿(YOY-18%)、绿城255 亿(YOY+6%)、建发房产252 亿(YOY-1%)、保利251 亿(YOY-56%)、中海228 亿(YOY-40%)、招蛇228 亿(YOY-47%)、华润210 亿(YOY-58%)、龙湖114 亿(YOY-38%)、金地104 亿(YOY-49%)、滨江104 亿(YOY-49%)、越秀96 亿(YOY-57%)、金茂92 亿(YOY-48%)、融创54 亿(YOY-35%)、旭辉54 亿(YOY-17%)、华发48 亿(YOY-73%)、新城46 亿(YOY-30%)、碧桂园45 亿(YOY-84%)、金科29 亿(YOY-18%)、世茂28 亿(YOY-60%)、阳光城28 亿(YOY+94%)、中南17 亿(YOY-78%)等。12 月房企销售同比出现普降,企业分化持续加剧,主流企业中销售同比排名靠前的房企为:阳光城+94%、绿城+6%、建发房产-1%、旭辉-17%、万科-18%、金科-18%等,显著好于行业;预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大,推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
1-12 月累计销售:保利、万科、中海排名前三,优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据,从累计销售来看,保利销售排名第一,万科、中海分别位列二三。其中,保利4246 亿(YOY-7%)、万科3755 亿(YOY-10%)、中海3098 亿(YOY+5%)、华润3070 亿(YOY+2%)、招蛇2936 亿(YOY+0%)、碧桂园2169 亿(YOY-53%)、绿城1943 亿(YOY-8%)、建发房产1891亿(YOY+11%)、龙湖1736 亿(YOY-14%)、金地1536 亿(YOY-31%)、滨江1535 亿(YOY0%)、越秀1425 亿(YOY+14%)、金茂1412 亿(YOY-9%)、华发1260 亿(YOY+5%)、融创847 亿(YOY-50%)、新城758 亿(YOY-35%)、旭辉700 亿(YOY-44%)、世茂428 亿(YOY-50%)、中南397 亿(YOY-39%)、阳光城301 亿(YOY-30%)、金科221 亿(YOY-67%)等。1-12月50家房企累计销售金额同比增速回落、分化趋势依旧,主流企业中销售同比排名靠前的房企为:越秀+14%、建发房产+11%、中海+5%、华发+5%、华润+2%、招蛇+0%、滨江0%、保利-7%、绿城-8%、金茂-9%、万科-10%、龙湖-14%等,显著好于行业;预计这种分化在后续也将进一步加大,推动优质房企销售集中度将进一步提升。
投资分析意见:销售继续低迷,基本面复苏仍需政策催化,维持“看好”评级。近期中央经济工作会议未提“房住不炒”,并强调化解房地产风险放在首位,同时要求加快推进三大工程,延续7 月政治局会议的支持基调,此外本周京沪楼市政策同时放松再次强化支持态度,预计后续需求端将有更进一步的改善空间,同时预计三大工程将逐步进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键,其中城中村改造是中短期政策发力关键点。并我们预计核心城市销售将率先逐步改善,格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级,1)推荐优质房企:A股:华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A;H 股:越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展;2)建议关注城中村改造受益企业:北京:城建发展;上海:中华企业;广州:越秀地产;深圳:天健集团。此外,维持物业管理板块“看好”评级,推荐:保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正,建议关注:招商积余。
风险提示:房地产调控政策进一步收紧,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
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(责任编辑:王丹 )
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