近期城中村改造政策综合点评：PSL重启+广深细则+广州房票 城改战略加速推进

　　事件：
　　根据央行网站信息，2023 年12 月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3,500 亿元。期末抵押补充贷款余额为32,522 亿元。
　　1 月4 日，深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）发布。
　　1 月4 日,《广州市房票安置实施方案》经市政府常务会议审议通过。据南方日报，1 月5日，广州荔湾区土地开发中心以石围塘项目为试点，率先落地全市第一批“房票安置”。
　　点评：
　　PSL 重启支持三大工程，参考上轮经验预计本轮PSL 也将连续投放。根据央行网站信息，23 年12 月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3,500亿元，考虑到近两月央行行长潘功胜多次公开表示将为“三大工程”提供中长期低成本资金支持，我们认为本次PSL 重启将主要用于支持三大工程，尤其其中的城中村改造和保障房建设。此外，回顾上一轮棚改的PSL 投放经验：1）上轮PSL 资金是启动后按月度连续投放的，2014 年12 月投放3831 亿元、2015 年5 月投放2628 亿元作为开头启动，后续按照月度陆续投放，因而预计本轮PSL 后续投放也将可能是连续投放；2）上轮PSL 发行传递至三四线销售改善和GDP 改善约为3 个季度左右时间，我们发现PSL 在2015Q2放量后，三四线城市在2016Q1 销售面积同比迎来明显增长，考虑本轮聚焦一二线，因而预计本轮PSL 投放生效滞后时间将缩短至2-3 个季度；3）上轮棚改中，资金来源多元化，其中PSL 占比投资约50%，预计本轮城改资金中也将是多元化资金组成，但同样PSL 是其中最关键组成部分；4）政策性银行棚改专项贷款最为关键，其具备PSL 支持、扩表工具、用途灵活三大特色，分别赋予棚改拥有更高资金能量、更大加杠杆空间及适用于土地征收三大优势，因而预计本轮中PSL 支持的专项借款也将是重要组成部分。
　　广州、深圳陆续发布城改实施细则，预计地方实施细也将陆续推出。继23 年11 月广州发布广州城改实施细则后，24 年1 月4 日，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），预计全国城改有望加速、地方城改实施细则也将陆续推出。本次深圳城改实施细则中，值得关注的是：1）规模大：改造对象为深圳市域内的城中村，根据《深圳城中村楼栋字典2022》，至2022 年末，深圳城中村共2,042个，总建面约2.2 亿平，占比全市建筑总量超过40%；2）拆旧比提升：按照拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施改造，其中拆整结合拆旧比不高于30%，同时考虑到拆除新建之后，预计整体拆旧比或将超原先20%限制；3）2/3 通过率：拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意，深圳跟进广州也采用了2/3 通过率；4）综合评价出让或带设计方案出让：可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，预计后续土地出让方式将更多元化，不仅只按价高者得的方式；5）配售型保障房：在项目经济可行、规划条件能够支撑的前提下，应按要求配置一定比例配售型保障性住房，预计后续城改和保障房将协同推进；6）物业城市：探索由实施城中村整治提升的企业承接日常物业管理，统筹运营和管理，这给物业管理行业提供了增量空间。
　　广州首批房票落地，预示城改加速，预计本轮早期房票补偿占主导。24 年1 月4 日,《广州市房票安置实施方案》经市政府常务会议审议通过。1 月5 日，广州荔湾区土地开发中心以石围塘项目为试点，落地全市第一批“房票安置”。此次已发放的房票凭证载明了房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。上轮棚改过程中，货币化安置与实物安置是主要补偿方式；货币化安置有利于推动楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程等。本轮城中村改造中，目前已经有郑州、南京、南昌等多个城市接连表态鼓励推行货币化安置，从上述城市的政策表述中发现，本轮城改中货币化安置包括房票补偿和货币补偿。我们认为，预计本轮城中村改造将以货币化安置为主，包含房票补偿和货币补偿，同时考虑到目前市场较弱，房票补偿的定向性更强，预计初期房票补偿将更占主导。同时考虑到货币补偿对房地产产业链上下游投资、消费拉动效应更明显，因而预计后续不同城市、不同时间根据市场环境都会动态调整，因地制宜设置各类安置方式比例。
　　投资分析意见：PSL 重启+广深细则+广州房票，城改战略加速推进，维持“看好”评级。
　　我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城改是中短期政策发力关键点，鉴于近期PSL 重启、广深细则推出、广州房票落地等，预计城改正加速推进、将推动核心城市销售率先改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：
　　越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：北京：
　　城建发展；广州：越秀地产；上海：中华企业；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
　　风险提示：销售和融资资金再次趋紧，城中村改造推进不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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