金融支持住房租赁政策点评：支持收购存量房作保障房 兼顾去库存和保民生

　　事件：
　　1 月5 日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。
　　文件指出，建立健全住房租赁金融支持体系，加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。
　　点评：
　　金融支持住房租赁市场发展意见正式发布，“三大工程”之保障房政策持续推进。2016年6 月3 日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39 号），指出到2020 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；2021 年7 月2 日，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号），指出保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；2023 年2 月24 日，央行、银保监会联合发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》；2024 年1 月5 日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。2023 年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，包括4 月28 日中央政治局会议、7 月24 日中央政治局会议、10 月底召开的中央金融工作会议、12 月中旬召开的中央经济工作会议等，相关保障房政策的顶层设计也在不断完善。
　　支持团体批量购买租赁住房的合理融资需求，有利于行业去库存、并兼顾保民生。本次文件主要内容包括：1）支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应；2）创新团体批量购买租赁住房信贷产品。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款；3）利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已峻工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。我们认为，本次支持团体批量购买租赁住房的政策有利于行业去库存，同时也能够达到保障民生的作用。
　　投资分析意见：支持收购存量房作保障房，兼顾去库存和保民生，维持“看好”评级。近期中央经济工作会议未提“房住不炒”，并强调化解房地产风险放在首位，同时要求加快推进三大工程，延续7 月政治局会议的支持基调，此外京沪楼市政策同时放松再次强化支持态度，预计后续需求端将有更进一步的改善空间，同时预计三大工程将逐步进入落地期。
　　我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城改是中短期政策发力关键点，鉴于近期PSL 重启、广深细则推出、广州房票落地等，预计城改正加速推进、将推动核心城市销售率先改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：
　　越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：北京：
　　城建发展；广州：越秀地产；上海：中华企业；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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