地产及物管行业周报：PSL重启支持三大工程 广深细则推出预示城改加速 央行支持收购存量房作保障房

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/12/30-24/1/5）34 个重点城市新房合计成交292 万平米，环比-50%；其中，一二线环比-48%、三四线环比-67%；1 月累计一手房月成交同比-17%，较12 月-9.5pct；其中，一二线同比-18%、三四线同比-4%，分别较12 月-11pct 和+9pct。上周13 个重点城市二手房成交85.5 万平米，环比-28%；1 月截至上周累计成交同比+23.5%，较12 月+5pct。库存方面，上周15 城推盘52 万平米，对应成交推盘比为1.81 倍，最近三个月（23 年10-12 月）分别为1.27 倍、0.65 倍和0.96倍。截至上周末，15 城可售面积为9,918 万平米，环比-0.4%；3 个月移动平均去化月数为16.5 个月，环比-0.7 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行公布23 年12 月国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3,500 亿元，期末抵押补充贷款余额为32,522亿元。央行、金融监管总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，加大住房租赁开发建设信贷支持力度，对于企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。全国政协经济委员会副主任、中国国际经济交流中心副理事长宁吉喆指出大城市住房、汽车甚至烟花炮竹消费等各类限制应当逐步消除。因城施策方面，成都“8+1”县（市）取消积分入户。城改方面，深圳拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%建筑面积；上海市委书记陈吉宁指出，要着眼推进中央部署的“三大工程”，加强更新任务统筹；《广州市房票安置实施方案》经市政府常务会议审议通过，广州荔湾区土地开发中心以石围塘项目为试点，落地全市第一批“房票安置”。保障房方面，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款18.5亿元落地。信贷方面，上海二套公积金首付50%起，特定6 区降至40%；东莞阶段性取消首套房贷利率下限。
　　公司动态跟踪：23 年12 月销售额及同比：万科330 亿元（-17%）；保利发展227 亿元（-60%）；金地集团104 亿元（-49%）；中国海外宏洋25 亿元（-41%）；中国海外发展228 亿元（-40%）；绿城中国自投251 亿元（+4%）；中国金茂92 亿元（-48%）；中南建设18 亿元（-76%）；美的置业42 亿元（-31%）；融创中国55 亿元（-33%）；碧桂园权益69 亿元（-69%）。23 年销售额及同比：万科3,761 亿元（-10%）；保利发展，4,222 亿元（-8%）；金地集团1,536 亿元（-31%）；中国海外宏洋428 亿元（+6%）；中国海外发展3,098 亿元（+5%）；绿城中国自投1,943 亿元（-9%）；中国金茂1,412 亿元（-9%）；中南建设399 亿元（-39%）；美的置业659亿元（-17%）；融创中国848 亿元（-50%）；建发国际权益1,380 亿元（+14%）；碧桂园权益1,743 亿元（-51%）。股份回购方面，截至23/12/29，保利发展累计回购2,519 万股（占总股本0.21%），总对价2.5 亿元；截至23 年底，新大正累计回购40万股（占总股本0.18%），总对价529 万元；ESR、贝壳-W、绿城服务等持续回购。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.92%，沪深300 指数下跌2.97%，相对收益为0.05%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第20 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：亚太实业、云南城投、津投城开、津滨发展、莱茵体育，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为大龙地产、保利发展、卓朗科技、滨江集团、皇庭国际。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.41%，沪深300 指数下跌2.97%，相对收益为1.57%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.5/5.0 倍；物管23/24PE 均值分别为12/10 倍。
　　投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城改是中短期政策发力关键点。考虑到近期中央经济工作会议再次要求加快推进三大工程、以及央行行长潘功胜多次公开表示将为三大工程提供中长期低成本资金支持，同时鉴于近期PSL 重启、广深城改细则推出、广州首批房票落地、央行支持收购存量房作保障房等，预计三大工程将逐步进入落地期，其中尤其城改正加速推进期，预计将推动核心城市销售率先改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：北京：城建发展；广州：越秀地产；上海：中华企业；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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