一线城市房价回调，市场聚焦走势预判-27个月累降8.4%

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【当前房地产市场进入调整期，一线城市房价下跌，市场关注房价趋势】自2021年下半年起，房地产市场进入价格调整周期，特别是自2023年以来，北上广等一线城市的房价开始回落，市场对于房价未来的走向显示出明显的关注。本文将解析如何监测房价的变化趋势，目前房价调整处于何种阶段，以及下一步房价的可能走势。 对于房价变化趋势的监测，由于新房价格受到政府调控，因此，二手房价格作为一个更为市场化的指标，成为房价变动的观察窗口。国家统计局结合房地产中介上报数据和实地采价信息，每月中旬发布的70个大中城市二手住宅销售价格指数，为官方公认的数据标准。尽管数据较为平滑，但对于判断房价调整的时间和空间仍有参考价值。 在时间和空间维度上，当前的房价回调在历史周期中已显著。自2021年7月70城二手房价格指数见顶以来，大部分城市的房价指数出现在2018-2019年及2021年，匹配了棚户区改造政策的调整以及宏观周期的下行。截至2023年11月，房价已连续调整27个月，调整幅度因城市而异，跌幅从不足12个月到超过48个月不等，累计下降8.4%，位于2014年以来的第67个百分位，以及2014-2019年间的第80个百分位。具体到城市能级，一线城市表现出较强的抗跌性，但同样步入下行通道，一、二、三线城市的二手房价格指数自高点累计跌幅分别为-4.0%、-7.5%、-9.5%。 未来房价的走势受到众多因素影响，短期内可能面临结构性的压力。以往2014年至2019年的涨幅可能包含不合理的成分，未来房价有望回归至这一时段的某个均衡水平。多数城市的房价已经经历了深度回调，而且有的城市可能已经回到了较为合理的价格区间，特别是低线城市的房价已经接近重置成本。 对于投资方向，建议关注那些供给侧优化能力较强的龙头房企，尤其是产品力出色的改善型房企，以及拥有稳定现金流的国有与央企物业公司和代建企业。同时，值得注意的是直接受益于国家“三大工程”建设的相关公司。 需要注意的风险包括房地产需求持续低迷、政策执行进度及效果不达预期以及房价指数与市场感知之间的差异。 免责声明：本文所提供的观点仅代表独立第三方机构，并不反映任何媒体立场。投资者应基于自身判断做出决策，自行承担相应风险。