2023年土地市场总结：市场延续分化 央企保持强势

　　土地市场缩量与分化的趋势仍在继续，关注具备核心城市资源的房企
2023 年土地市场缩量与分化两大趋势均未改变，但边际的修复仍值得我们注意。政策端，在供需关系边际优化的背景之下，土拍政策的限制也在逐步放开，其中两集中与限地价政策均有所宽松，以鼓励企业投资。市场端，尽管总量收缩，但规模下滑的幅度有所收窄，同时部分城市地市规模实现增长，展示韧性，部分企业积极择时择地，屯粮筑墙。我们看好重仓核心城市资源以及具备较强拿地能力的房企能够在市场筑底企稳的过程中率先受益。
　　全国土地市场：量减价升的趋势持续演绎
　　2023 年土地市场供需延续相对弱势，价格依然保持增长态势。1）供应：全年供应建筑面积13 亿平，同比下降24%，供应楼面均价3233 元/平，同比上升8%；2）成交：成交建筑面积9.5 亿平，同比下降23%，降幅较22 年收窄8 个百分点，成交量处于2009-2010 年水平；成交总价3.6 万亿元，同比下降16%，降幅较22 年收窄15 个百分点，成交额处于2016-2017 年水平。成交楼面均价3735 元/平，同比上升9%；3）市场热度：溢价率由22年3.3%回升至4.5%，流拍率由22 年22.2%下降至19.0%，较2021 年的高点下降8 个百分点，市场供需关系有所修复。
　　城市：成交集中度上升，分化仍是主旋律
　　2023 年城市土地成交总价的集中度进一步提升，城市间的分化更为明显。
　　土地成交总价TOP10/TOP30 城市占全国成交总价的45%/70%，较22 年提升1/3 个百分点。从城市层面微观观察土地市场的修复与分化：1）成交规模变动上，262 个城市中仅有77 个城市成交建面同比为正，较22 年减少4个，但把视角放在成交建面200/500 万平以上的城市上，同比为正的城市有31/10 个，较22 年增加6/5 个。2）溢价率上，高溢价的城市数量增加揭示土地市场的冷热不均，溢价率大于1%/5%的城市有121/61 个，较22 年减少7 个/增加10 个。无论是成交规模还是热度，分化均是主旋律。
　　企业：央国企强者恒强，龙头房企重仓核心城市央企与地方国企仍是土地市场拿地主力，地方城投与民企拿地份额降低。权益拿地金额TOP30 房企中，央企、地方国企、地方城投、混合制企业与民企的拿地总价占比分别为53%、22%、5%、12%、8%，较22 年+5.4、+0.4、-5.9、+3.1、-2.9 个百分点；其中民企份额下降，但TOP30 中民企席位增加。龙头房企作为市场标杆，其投资策略可以反映对于城市未来房地产发展的判断。2023 年龙头房企仍普遍选择重仓一二线城市，但也有部分龙头房企选择在三线城市关注一些点状机会，其在一线、二线和三线城市的拿地金额占比分别为40%、53%、7%，较22 年分别+1.1、-3.6、+2.5 个百分点。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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