房地产行业动态点评：经营性物业贷迎宽松 强化融资及用途

　　经营性物业贷迎宽松,，看好持有物业资源充沛房企1 月24 日晚，央行、金管局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，文件细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，通过拓展贷款使用范围，明确抵押率下限，进一步满足房企合理融资需求。我们看好持有型物业资源充沛的房企以及财务稳健的优质房企。
　　重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　拓宽经营性物业贷的资金用途，提升资金使用效率新政前，经营性物业贷款可用于“与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款”，新政后，对规范经营、发展前景良好的房企而言，2024 年内，贷款使用范围拓展至“偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券”。即经营性物业贷的资金流向不再局限于所抵押的经营性物业，可拓展至房企存量开发业务以及公开债务的还贷，提升资金使用效率。
　　明确70%抵押率下限，有望强化房企不动产变现能力文件表示，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。
　　贷款期限一般不超过10 年，最长不得超过15 年。本次新政为部委首次对抵押率下限予以明确指引。从以往的实操经验来看，经营性物业贷的抵押率一般不会高于50-60%，这意味着新政下，不动产的贷款额度有提升空间。但文中也明确了前提条件，评估价值并非确定贷款额度的唯一因素，商业银行也需要结合房企的偿债能力等综合因素合理确定额度，因此具体的影响还需要观察银行放贷的落地情况。
　　房企融资政策再发力，改善房企融资环境
　　近年房企融资政策持续发力。2022 年11 月以来“金融十六条”、“三支箭”等融资支持政策逐步落地，2023 年10 月末中央金融工作会议及时提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，再次强调房企融资支持的“抓落实”，得到了各部委的积极响应，2023 年房地产行业也结束了两年的净偿还，重现净融资。但相对而言，民营房企在债券市场仍处于缩表状态。
　　本次新政通过加强持有物业的变现能力和资金使用效率，进一步改善房企合理融资环境。叠加消费性基础设施REITs 的发行也为不动产盘活提供通道，我们认为持有物业资源充沛的企业将明显受益。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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