地产及物管行业周报：央行信贷支持保障房收储 上海郊区放松限购

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/1/6-24/1/12）34 个重点城市新房合计成交257 万平米，环比-13%；其中，一二线环比-15%、三四线环比+15%；1 月累计一手房月成交同比-34%，较12 月-26pct；其中，一二线同比-35%、三四线同比-7%，分别较12 月-28pct和+6pct。上周13 个重点城市二手房成交108 万平米，环比+24%；1 月截至上周累计成交同比+0.7%，较12 月+3pct。库存方面，上周15 城推盘65 万平米，对应成交推盘比为1.35 倍，最近三个月（23 年10-12 月）分别为1.27 倍、0.65 倍和0.96 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,895 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为16.9个月，环比+0.4 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻：宏观方面，央行公告发布《盘点央行的2023|①稳健的货币政策精准有力》，新增抵押补充贷款额度5,000 亿元，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持；央行、国家金融监督管理总局发文，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17 条举措，支持住房租赁市场发展；央行已批准一项总额达1,000 亿元的住房租赁团体购房贷款，以支持在8 个试点城市购买商品房作为长租房源，该贷款计划采取“先到先得”原则；住房城乡建设部和金融监管总局近日联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推动建立城市房地产融资协调机制，满足合理融资需求。因城施策方面，河南三门峡动态调整普通住房标准，按上年度商品住房均价1.2 倍执行；上海奉贤取消外地单身限购，符合条件人士缴纳社保满3 年可购房；上海青浦人才新城区购房新政，非户籍人口缴纳社保三年可购房。房票方面，广州房票全市通用可以转让、限转一次；嘉兴发布关于征求《嘉兴市房票实施办法（试行）》意见的公告；佛山市完善房屋征收登记注销手续，征收补偿方式可选房票安置；龙港市签发1,800 张房票，使用率超90%。
公司动态跟踪：23 年12 月销售额及同比：招商蛇口227.59 亿元（-46.6%）；新城控股47.56 亿元（-27.6%）;首开股份57.16 亿元（-41.3%）；世茂股份5.1 亿元（-15.0%）；龙湖集团113.1 亿元（-38.4%）；华润置地210 亿元（-57.6%）；旭辉控股53.4 亿元（-17.1%）；越秀91.21 亿元（-58.7%）；世茂集团28.1 亿元（-60.0%）。
23 年1-12 月销售额及同比：招商蛇口2,936.35 亿元（+0.4%）；新城控股759.83 亿元（-34.5%）；首开股份615.33 亿元（-29.2%）；世茂股份70.6 亿元（-23.0%）；龙湖集团1,734.9 亿元（-13.9%）；华润置地3,070.3 亿元（+1.9%）；旭辉控股700.0亿元（-43.6%）；越秀1,420.3 亿元（+13.6%）；宝龙275.24 亿元（-32.8%）；世茂集团428.2 亿元（-50.5%）。股份回购方面，ESR 回购733.76 万股（占总股数0.171%）；贝壳-W 回购434.88 万股（占总股数0.117%）；万物云回购95.93 万股（占总股数0.082%）；旭辉永升服务回购150 万股（占总股数0.085%）；绿城服务回购827.8 万股（占总股数0.259%）。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.09%，沪深300 指数下跌1.35%，相对收益为0.26%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第16 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：万方发展、迪马股份、*ST 同达、财信发展、冠城大通，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为亚太实业、津投城开、万业企业、中国国贸、格力地产。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.42%，沪深300 指数下跌1.35%，相对收益为-0.07%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.0/4.6 倍；物管23/24PE 均值分别为12/10 倍。
投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城改是中短期政策发力关键点。考虑到近期中央经济工作会议再次要求加快推进三大工程、以及央行行长潘功胜多次公开表示将为三大工程提供中长期低成本资金支持，同时鉴于近期PSL 重启、广深城改细则推出、广州首批房票落地、央行支持收购存量房作保障房等，预计三大工程将逐步进入落地期，其中尤其城改正加速推进期，预计将推动核心城市销售率先改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：北京：城建发展；广州：越秀地产；上海：中华企业；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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