城市政策跟踪系列(二)：上海：打造社会主义现代化国际大都市

本报告导读：
上海优化住房限购政策，允许满足条件的非本市户籍居民在外环以外购买1 套住房，放松力度与其他城市相比较小，预期将以刺激刚性住房需求释放为主。
摘要：
上海房管局发 布住房限购优化政策，对外环以外区域的限购要求做出放松。新政下，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5 年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，意味着 “单身+非户籍”人群的限购政策再次得到了一定程度的放松。目前上海首套房首付比例为30%，贷款利率为LPR-10BP，二套房首付比例为市区50%，对应贷款利率LPR+30BP，外围区域首付比例40%，对应贷款利率LPR+20BP。
2023 年上海新房成交下滑10%，销供比继2022 年再度跌破1.0，仅0.89。根据中指数据，2023 年上海新房成交面积916 万方，同比下滑10%，对应销供比为0.89，使得可售面积同比上涨28%至787 万方，同时新房销售的主力面积段向90-120 平方米集中，占比上涨8pct 至63%，主力单价向4-9 万/平方米集中，占比上涨6pct 至60%。与新房的缩量不同，2023 年二手房市场成交同比上涨13%至17.7 万套，从季度走势来看，第一季度小阳春后，第二至第四季度持续承压，且放松政策对二手房市场的提振效果有限。另外，土地市场2023 年共成交涉宅用地73 宗，成交面积下滑19%，且因为优质地块占比提升带动溢价率上涨2.57pct 至5.83%，拿地主力为央国企，占比63%。
上海正加快建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，并聚焦建设国际经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心和科技创新中心。2023 年上海市生产总值达到4.72 万亿元，经济总量继续保持全国经济中心城市首位，其中从产业角度来说发展新动能不断壮大：一方面集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业规模达到1.6 万亿元，另一方面包括新能源汽车、高端装备行业等在内的工业战略性新兴产业总产值占规模以上工业总产值的比重达到44%。
上海采取“小布快走”的模式进行购房政策的微调，此次限购放松力度也相对较小，预期将以释放刚性购房需求为主。2023 年下半年以来，针对限购政策，临港新城、金山区、奉贤区以及青浦区均做出小幅放松，与本次放松政策类似，调整力度均较小。由于本次政策放开后，较多非上海户籍的单身人士将直接获得购房资格，其中以新进入上海的就业人群为主，因此我们认为新政将重点刺激刚性需求的释放，在提升一线城市吸引力的同时也能够加速外环以外区域的库存去化。建议继续关注优质重组房企，全年机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
风险提示：市场需求加速下行。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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