对近期房地产政策的跟踪报告：春节前一线城市均放宽购房政策 期待2024年楼市小阳春回暖

　　事件：2 月6 日，北京发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》（以下简称《北京通知》）；2 月7 日，深圳发布《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》（以下简称《深圳通知》）。
　　点评：一线城市积极优化楼市限购政策，符合我们预期，小阳春销售回暖可期。
　　1）根据《北京通知》：“具有本市购房资格且符合以下条件之一的家庭，可在通州区购买1 套商品住房：一、在本市未拥有住房的本市户籍居民家庭。二、在本市已拥有1 套住房的通州区户籍居民家庭。三、在本市已拥有1 套住房，与在通州区注册或经营的企业……单位存在劳动关系的本市户籍居民家庭。四、在本市未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业……单位存在劳动关系的非本市户籍居民家庭。”《北京通知》的政策变化主要体现在：取消此前部分情况下在通州区购房需在通州落户或纳税、社保满三年的要求，但目前部分情况下仍要求购房人须在通州区内相关企业存在劳动关系。
　　2）根据《深圳通知》：“一、本市户籍居民家庭……限购2 套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1 套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3 年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1 套住房。”《深圳通知》的政策变化主要体现在：取消了深户家庭/成年单身人士在深圳购房需落户满三年且在深圳连续缴纳36 个月社保或个税的要求；同时，将非深户家庭/成年单身人士在深圳购房连续缴纳社保或个税的年限要求从5 年降低到3 年。
　　3）我们在前期报告中提出“一线城市‘渐进式’加大本地购房支持力度为大势所趋”，此次深圳在全市范围放松限购的政策力度较大，北京虽在通州局部放松限购但对市场筑底和政策放松的信号意义重大，春节前一线城市均放宽限购政策短期内或将提振市场成交情绪，一定程度释放合理购房需求，期待2024 年楼市小阳春回暖，但由于2023 年上半年在防疫政策优化后初期销售情况较好，销售数据基数较高，24 年上半年销售同比数据或较为平淡。
　　投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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