回顾及展望:2023 年新屋分流成屋需求,2024 年如降息有望改善成交回顾2023 年,美国住宅市场表现较弱,其中新屋销售表现明显强于成屋,我们认为主要由以下原因导致:1)新屋供给相比成屋更加充足,分流成屋需求;2)新屋与成屋间的价格差有所收窄,新屋性价比明显提升;3)开发商提供更多优惠促销活动,新屋吸引力有所提升。展望2024 年,在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭博一致预期的91bps 情况下,我们认为美国住宅市场将出现以下情况:1)成屋供应可能有所增长,助推整体销售恢复;2)低库存背景下,部分城市的住房价格有望维持在高位。
成交:成屋依旧疲软,库存略有增加
2023 年,在按揭利率高位运行的背景下,居民购房意愿明显降低,叠加成屋供给明显减少,美国总房屋销售477 万套,同比-16.6%,连续两年负增长。其中,新屋成交相对活跃,2023 年美国新屋销售67 万套,同比增速由2022 年的-17.2%提升至+4.9%,接近疫情前水平(2019 年新屋销售69万套);成屋销售表现疲软,2023 年,美国成屋销售410 万套,同比-19.3%,降幅较2022 年走阔2.3 pct,为该数据有记录以来最差的一年。
供给层面,截至2023 年12 月末,美国新屋和成屋的总库存量为145.3 万套,同比+3.0%,略有增加,约为该数据2000 年以来峰值的32%。
房价:同比较峰值有所回落,但可负担性依然较低2023 年12 月,新屋/成屋成交中位价分别同比-13.8%/+4.4%,增速均较2020 年以来的峰值有所回落,但新屋和成屋的价格仍分别为该数据2000年以来峰值的83.2%和92.5%,均处于相对高位。与之对应的是,2023 年12 月,美国住房购买力指数为94.2,已明显低于2008 年次贷危机期间的最低值。根据美国房产中介平台Redfin 对美国人口最多的97 个都市区新挂牌房屋数据的分析,2023 年1-11 月,在97 个都市区的所有挂牌房屋中,美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋占比只有16%,较2022 年全年下降了5pct,为Redfin 自2012 年追踪此项数据以来的最低值。
区域:南部地区新屋领先,远程办公促使人口迁入低成本地区2023 年,美国各区域的新屋销售均同比小幅提升,其中南部的同比增速高于全国平均水平。从成交占比来看,南部地区贡献最大的成交量,占比61.8%。关于购房习惯,我们发现,疫情后美国居民远程办公的发展趋势加速,而远程办公趋势的发展意味着很多人不再受限于工作地点,可以根据自己的喜好和需求选择居住地,一定程度上促使了人口迁徙,刺激了房屋购买需求。比如,由于执行远程办公制度的企业大多属于高科技行业,而这些高科技企业通常位于生活成本较高的城市,如旧金山、洛杉矶等。
然而,随着远程办公的普及,许多员工选择搬往生活成本更低的城市。
风险提示:美联储政策超预期收紧,美国楼市复苏不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )
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