地产行业研究：REITS专题研究报告(一)：REITS政策逐渐丰富 流动性问题有望改善

　　发展具备中国特色的REITs 市场。2020 年4 月，中国发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点；2021 年6 月首批9 只REITs 就成功上市，发行规模合计314 亿元；截至目前REITs 发行规模已经超过千亿，且多支新REITs 也有望在2024 年实现上市。
　　中国REITs 发展史与国际市场在发行路径、规章制度、服务主体和运作模式等方面均有区别，中国正在走特色的REITs 道路。
　　中国REITs 市场初步发展，近一年业绩低迷。自从2021 年6 月首批9 只REITs 就成功上市后，截至2024 年2 月20 日已有33 只REITs 获批，底层资产涵盖保租房、环保、高速路、能源、产业园、仓储物流、商场等；截至2024 年2 月20 日，中证REITs（收盘）近一年年化收益率低至-28.19%，市场整体表现低迷；从波动性表现来看，中证REITs（收盘）近24 个月波动率为12.61%，低于沪深300（收盘）18.11%和中证1000 的25.84%，高于中证全债1.72%和国债指数0.80%，居于股债之间。
　　受流动性影响，各类REITs 表现平淡。2023 年产业园类REITs 收入利润走势分化，可分配金额表现相对稳定；2023 年保租房类REITs 营收整体呈上升趋势，净利润第四季度表现偏弱，可供分配资金整体承压；2023 年高速公路类REITs净利润水平严重分化，可供分配金额相对稳定，受季节影响，第三季度业绩水平较高，第四季度普遍承压；2023 年能源类REITs 受季节影响，各季度经营情况波动较大，鹏华深圳能源REIT 第四季度净利润为负值，全年发电收入波动幅度较大，第四季度上网电量普遍下降，电价水平较为稳定；2023 年环保类REITs 受季节影响业绩水平存在小幅波动，经营水平稳健；2023 年仓储物流类REITs 营收呈上升趋势，可供分配金额表现相对稳定。
　　行业发展趋势：2023 年全年出现“超跌”，2024 年有望回补：2023 年REITs的年化收益率为-28.19%，整体低于股市和债市水平，表现低迷，2023 年12 月以来换手率指数从低点的0.67 提升到2024 年2 月20 日的1.22，价格指数也从2024 年1 月10 日的699 提升到了2023 年2 月20 日的761，前期“超跌“进入价值修复，后续市场有望持续向好。REITs 市场的多样性或将进一步丰富：
　　2022 年-2023 年保租房REITs 和商业REITs 这两个商业地产类的分支进入了中国REITs 市场，标志着REITs 底层资产的多样性更加丰富。流动性问题或将随着政策不断完善得到解决：1）未来发行端的资产评估或将更加透明；2）进一步明确基础设施REITs 的会计处理方式和税收征管细则，借鉴境外成熟市场实践，抓紧推动REITs 专项立法；3）2023 年7 月，5 家公募机构集中发布公告，宣布公司旗下部分FOF 基金已完成证监会备案，决定将公募REITs 纳入投资范围；2023年12 月，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs 正式纳入社保基金投资范围，FOF 基金、社保基金等主体放开REITs 的投资限制，促进增量资金入场，将为市场带来活力。
　　稳定现金分红，解决“资产荒”难题：根据《基础设施REITs 业务试行办法》规定，基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红也将不断提升投资回报比。
　　风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；市场情绪扰动风险
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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