深度*行业*房地产行业2024年1月70个大中城市房价数据点评：70城房价持续面临下行压力 但各能级城市房价环比跌幅有所收窄

　　国家统计局发布2024 年1 月份70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降0.4%；二手房价格环比下降0.7%。
　　核心观点
　　1 月70 大中城市房价持续下跌，二手房房价跌幅大于新房房价跌幅。1 月70 大中城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下跌0.7%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。新房房价已经连续八个月持续下滑；二手房房价已经连续九个月持续下滑。70 个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量本月均有减少，但整体房价下跌城市数量仍处于历史高位。1 月新房房价环比上涨的城市11 个，比上月增加4 个，下跌城市有56 个，比上月减少6 个，这是最近11 个月来（2023 年3 月以来）首次出现房价下跌城市数量减少的现象，但持续性仍待观察；二手房房价环比上涨的城市2 个，比上月增加2 个，下跌城市有68 个，比上月减少2 个。房价下行压力仍然较大，一方面，房企年初推盘量减少，12 月以来的政策利好暂未起到明显效果，多数城市的成交端恢复尚不明显，整体新房房价仍然承压。另一方面，二手房业主“以价换量” 现象较为明显，购房者的议价空间较大。
　　一线城市房价环比跌幅有所收窄，上海与北京房价表现相对好于深圳与广州。1）新房：1月一线城市新房房价持续下行，上海房价相对更有韧性。1 月一线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。其中，北京环比下跌0.1%（前值：持平）；上海环比上涨0.4%（前值：+0.2%）；广州环比下降0.8%（前值：-1.0%），连续8 个月房价下滑；深圳环比下降0.7%（前值：-0.9%），连续9 个月房价下滑。广州和深圳房价跌幅相对明显，北京与上海相对抗跌。上海是唯一价格环比上涨的一线城市，且自2019 年8 月以来环比持续上涨，房价具备一定韧性。2）二手房：1 月一线城市二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。其中，北京环比下降0.7%（前值：-1.2%）；上海环比下降0.8%（前值：-0.6%）；广州环比下降1.2%（前值：-1.5%）；深圳环比下降1.6%（前值：-1.1%）。北京与上海的二手房房价跌幅明显小于深圳与广州。1 月末北京、广州、深圳二手房挂牌套数分别为30.03、18.59、5.96 万套，环比分别下降2.9%、1.2%、0.1%，在挂牌量减少的情况下，二手房价降幅开始收窄；上海二手房挂牌套数为28.50 万套，环比增长0.7%，挂牌量仍处于高位，在政策利好下，部分“卖旧买新”意愿迫切的二手房业主选择下调价格以加速成交，上海1 月二手房挂牌价环比下跌0.8%。
　　二线城市二手房房价环比跌幅有所收窄，部分强二线城市二手房房价出现回调。1）新房：
　　二线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平。74%的城市新房房价环比下跌，天津、石家庄、大连、长春、重庆、西安新房房价环比略有上涨，成都、昆明新房房价环比持平，其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有南昌、西宁。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.2 个百分点。除昆明环比增长0.3%以外，其余所有城市环比均下跌，其中海口、重庆、武汉、厦门、合肥、杭州环比跌幅相对较大，均超过1%，主要多是因为前期政策带来的需求逐渐释放完毕，房价回调。
　　三线城市房价环比跌幅略有收窄。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。86%的城市新房房价环比下跌，无锡、扬州、泉州、三亚新房房价环比略有上涨，跌幅相对较大的城市有徐州、湛江，跌幅连续两个月都超过1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。除三亚二手房房价环比上涨0.2%以外，其余三线城市二手房房价环比增速均为负，跌幅相对较大的有：
　　秦皇岛、金华、九江、济宁、洛阳、平顶山、惠州、湛江，跌幅均大于等于1.0%。
　　1 月各面积段产品房价持续下跌；不过，除了144 平以上新房以外，环比跌幅均收窄。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。
　　投资建议
　　我们认为，受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价持续下跌加重观望情绪等因素的影响，当前市场仍然低迷，我们预计今年“小阳春”的概率不大。不过，纵观全年需求端政策仍将持续发力，因此存在结构性的需求复苏。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。由于融资环境转好、各类融资政策不断发力，预计部分房企可能会从中脱困。今年从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs 相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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