地产及物管行业周报：香港全面取消楼市需求调控 住建部要求防市场大起大落

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/2/24-24/3/1）34 个重点城市新房合计成交284 万平米，环比+62%；其中，一二线环比+82%、三四线环比-6%；2 月累计一手房月成交同比-57%，较1 月-61pct；其中，一二线同比-58%、三四线同比-52%，分别较1 月-57pct和-107pct。上周13 个重点城市二手房88 万平米，环比+17%；2 月截至上周累计成交同比-46%，较1 月-107pct。库存方面，上周15 城推盘85 万平米，对应成交推盘比1.37 倍，最近三个月（23 年11 月-24 年2 月）分别为0.96 倍、1.14 倍和1.07 倍。截至上周末，15 城可售面积9,900 万平米，环比-0.3%；3 个月移动平均去化月数为22.3个月，环比+0.6 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，住建部指出根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落；住建部与金融监管总局召开城市房地产融资协调机制视频调度会。因城施策方面，香港政府计划大幅减少楼市调控措施，其中包括取消买家印花税和新住宅印花税；荆州出台16 条房产新政，鼓励银行为“白名单”企业提供开发贷款；广州首批“白名单”已有9 个项目获得8.68 亿融资。购房补贴方面，沈阳允许对出售自有住房并购买一套新建商品住房的购房人，给予100 元/平方米补贴，卖旧房买新房时间不分先后；东莞市人社局已拟定《东莞市技能领军人才奖补申领暂行细则（征求意见）》，若夫妻双方均为技能领军人才，将按照其中补贴标准较高的一方来发放租房和购房补贴。公积金方面，湖北省住房公积金异地委扣还贷实现全省通办，武汉市灵活就业人员参加住房公积金制度试点全面启动；长春自3 月1 日起，借款人及配偶申请住房公积金贷款时，贷款额度和双方住房公积金账户余额关联倍数由原来的20 倍调整为30 倍。
　　公司动态跟踪：24 年1 月华侨城A 销售额18.3 亿元（-5%）、销售面积11 万方（-11%）；碧桂园已获悉EverCredit Limited 于24 年2 月27 日向香港特别行政区高等法院提出对公司的清盘呈请，涉及约16 亿港元本金及应计利息的未支付定期贷款；公司坚决反对并已征询法律意见，预计不会对重组计划产生实质性影响。万科A 拟以控股子公司深圳市万纬物流拥有的3 个仓储物流园项目作为基础设施资产，开展基础设施REITs 申报发行工作，首次发售拟募集资金约11.59 亿元；招商蛇口公布未来三年股东回报规划，2023-2025 年度现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%。此外，首开股份聘任高士尧女士为公司董秘。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.72%，沪深300 指数上涨1.38%，相对收益为-2.09%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第27 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：张江高科、万通发展、皇庭国际、亚通股份、西藏城投，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为奥园美谷、数源科技、光大嘉宝、ST 中珠、滨江集团。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.14%，沪深300 指数上涨1.38%，相对收益为-1.23%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为4.9/4.5 倍；物管23/24PE 均值分别为11/9 倍。
　　投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计将推动核心城市销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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