房地产行业：对万科首单仓储物流REIT的点评：经营性不动产REITS提速

　　继消费类基础设施REITs 之后，万科旗下的仓储物流板块也正式走上了REITs 的道路。万科本次基础设施 REITs 标的资产为旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园、湖州德清物流园。依据招募说明书，上述三个项目的建筑面积合计26.8 万方，且全都属于高标仓，总估值11.5 亿元。2020 年～2022 年，三个项目的净利润合计约为-32 万元、-1369 万元、1405 万元，2023 年前九个月净利润665 万元。
　　仓储物流于 20 世纪 80 年代开始在欧美等发达国家发展，在国外发展的较为成熟后进入中国。2003 年普洛斯首次进入中国并迅速拿地扩张，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内，至此国内仓储物流的发展拉开序幕。2003-2005 年，随着嘉民、丰树等外资企业进入国内市场，以及国内宇培、宝湾、新地、百利威等企业进入仓储物流领域，中国仓储物流行业经历了起步发展阶段。2006-2015 年，仓储物流行业处于优化调整阶段，万纬物流、京东、易商集团、红木集团、菜鸟网络等企业相继入局，市场规模迅速扩大。
　　仓储物流供给相对集中，经济活跃地区仓储资源相对稀缺。在存量资源方面，我国仓储尤其是高标仓主要分布于华东、华北及华南地区；在增量资源方面，受土地供给政策影响，一线及新一线城市仓储物流新增用地相对稀缺。仓储物流需求角度区域分化明显，一线城市及核心卫星城市租赁需求相对旺盛。从空置率角度而言，一线城市及核心物流枢纽卫星城市场空置率低于二、三线城市；从租金水平而言，一线城市租金水平大幅高于二、三线城市，核心卫星城市通过承接一线城市外溢需求，亦取得高于二、三线城市的租金水平。
　　目前仓储用地获取难度大已成为制约各开发主体扩张高标仓建设的主要瓶颈之一，不具备拿地优势的企业在市场竞争中也难以占优。
　　一方面处于优质地段的土地资源是有限的，交通运输网络发达且需求集中的经济发达地区是高标仓建设的理想选址，而这些地区具有一定规模、可供出让的土地资源更为稀缺。另一方面许多城市对于仓储用地的供给也在持续收紧，由于仓储用地带来的单位税收贡献明显小于生产性工业用地，政府供给意愿较低，工业用地指标向制造业和高新技术产业倾斜，仓储物流行业企业拿地相对劣势。因此，在优质土地资源供给逐渐减少的情况下，头部企业凭借已经占据的大量优质土地资源，形成了较强的先发优势，后续进入市场的企业难以替代。
　　风险提示：经济超预期下行，空置率超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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