深度*行业*房地产行业第12周周报(3月16日-3月22日)：新房二手房成交量同比降幅收窄 国常会提出要进一步优化房地产政策

　　新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅缩窄；二手房成交面积环比增幅缩窄，同比降幅缩窄；土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降。
　　核心观点
　　新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅收窄。新房成交面积为287.9 万平方米，环比上涨31.3%，环比增速较上周提升了15.0 个百分点，同比下降49.5%，同比降幅较上周收窄了9.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为24.5%、31.3%、35.6%，同比增速分别为-53.8%、-48.3%、-47.7%，同比降幅较上周分别收窄了0.7、10.8、15.0 个百分点。
　　二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。18 个城市成交面积为201.8 万平方米，环比上涨11.0%，环比涨幅较上周下降了8.6 个百分点，同比下降27.1%，同比降幅较上周缩小了2.7 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为8.9%、11.6%、11.3%，同比增速分别为-19.3%、-28.6%、-36.2%，同比降幅较上周分别收窄了7.0、0.2、2.7 个百分点。
　　新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为9886 万平方米，环比增速为4.2%，同比增速为-2.5%。去化周期为26.7 个月，环比提升4.4 个月，同比提升12.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为25.7、25.4、78.4 个月，环比分别提升2.5、7.0、3.6 个月，同比分别提升15.5、14.2、49.4 个月。
　　土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降。百城成交土地规划建筑面积为2663.5 万平方米，环比下跌18.9%，同比下跌24.7%；成交土地总价为374.2 亿元，环比上涨22.1%，同比下跌4.5%；成交土地楼面均价为1404.9 元/平，环比上涨50.6%，同比上涨26.9%；百城成交土地溢价率为2.6%，环比下降5.2%，同比持平。
　　本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为239.4 亿元，同比下降39.3%（前值：46.9%）。总偿还量为183.1 亿元，同比上升4.4%（前值：5.2%）；净融资额为56.4 亿元。
　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.3%，较上周下降5.8pct，房地产行业相对收益为-0.6%，较上周下降4.4pct。房地产板块PE 为10.27X，较上周下降0.20X。
　　北上资金对家用电器、电子、通信等加仓金额较大，分别为12.70、8.33、7.69 亿元。
　　对房地产的持股占比变化为-0.67%（上周为-0.61%），净卖出2.36 亿元（上周净买入9.52 亿元）。
　　政策
　　本周，统计局披露了地产销售与投资数据，销售、新开工降幅显著扩大，竣工增速如期下滑。受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产基本面仍然较弱。
　　3 月22 日召开的国常会听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报，并提出“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策”，需求端强调有效激发潜在需求，供给端侧重加大高品质住房供给。我们认为，房地产行业供需端政策均有望进一步松动，后续应密切关注核心城市政策调整情况以及4 月中央政治局会议地产相关表述。
　　投资建议
　　整体而言，我们认为近期各类中央的表态释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs 相关主题机会的：中交地产、城建发展、南山控股。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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